栖霞建设（600533）2023年三季报简析：增收不增利

据证券之星公开数据整理，近期栖霞建设（600533）发布2023年三季报。根据财报显示，本报告期中栖霞建设增收不增利。截至本报告期末，公司营业总收入38.36亿元，同比上升6.51%，归母净利润-1214.27万元，同比下降105.66%。按单季度数据看，第三季度营业总收入6.93亿元，同比下降43.59%，第三季度归母净利润-3959.02万元，同比下降2175.66%。

本次财报公布的各项数据指标表现一般。其中，毛利率11.3%，同比减52.84%，净利率0.63%，同比减89.33%，销售费用、管理费用、财务费用总计2.8亿元，三费占营收比7.3%，同比增27.94%，每股净资产4.13元，同比减4.59%，每股经营性现金流-1.28元，同比增38.62%，每股收益-0.01元，同比减105.68%。具体财务指标见下表：

证券之星价投圈财报分析工具显示：

从公司近一年的财务报表来看，在盈利能力方面，主营业务在产业链地位较低，勉强维持周转经营，营销竞争上的投入较大。

进一步分析公司近十年以来的历史财务报表，整体来看成长不是很稳定，扣非净利润常年负增长。盈利能力常年较弱，历史财报出现过经营困难的时候。业务体量近5年来有过高速增长。利润近5年来有过超高速增长，近年来开始萎缩。

财报体检工具显示：

1. 建议关注公司现金流状况（货币资金/流动负债仅为22.67%、近3年经营性现金流均值/流动负债仅为5.45%）
2. 建议关注公司债务状况（有息资产负债率已达47.65%、有息负债总额/近3年经营性现金流均值已达20.78%）
3. 建议关注公司存货状况（存货/营收已达265.46%）

分析师工具显示：证券研究员普遍预期2023年业绩在3.52亿元，每股收益均值在0.34元。

根据该公司历史数据，利润随年份波动较大，采用市净率相对估值的方法可能更有效，公司市净率处于近十年来的6.06%分位值，距离近十年来的中位估值还有30.18%的上涨空间。

最近有知名机构关注了公司以下问题：

问：利好政策频出，你们觉得这能扭转南京房市不景气的状况吗？

答：投资者您好！新政出台后，南京楼市热度显著升，我们认为，随着各项政策的优化和持续推进，市场信心或将有所升，刚性和改善性住房潜在需求有望不断释放，叠加四季度传统旺季的到来，房地产市场状态有望企稳改善，重平稳健康发展的轨道。

2、问营业收入同比大幅增加、净利润大幅减少的原因是什么？

投资者您好！2023年半年度收入与净利润不同步的原因在于结转销售收入的项目主要来自于南京栖樾府和无锡天樾雅苑。栖樾府的土地成本较高，天樾雅苑的销售价格偏低，导致两个项目的毛利率都比较低。

3、问去年7月份，你们在南京拍了三块地，什么时候开盘？

投资者您好！2022年7月12日，在南京第二批次土地集中出让中，公司竞得燕子矶新城G33（燕尚玥府）、仙林湖G35（半山玥府）和栖霞山G37地块（枫情玥府）三幅地块，目前均已处于施工建设阶段。其中，燕尚玥府和半山玥府已开盘。敬请关注！

4、问今年准备拍地吗？

投资者您好！公司坚持以房地产为主业的发展模式，将在资金允许、风险可控的情况下，择机继续增加土地储备，适时参加优质地块的竞拍，同时关注合作开发机会，以保证土地储备的良性滚动。感谢您的关注！

5、问利润比上年大幅下降的原因是什么？

投资者您好！2023年半年度结转销售收入的项目主要来自于南京栖樾府和无锡天樾雅苑，2022年半年度结转的项目主要为南京瑜憬尚府、南京瑜璟湾花园、枫情水岸和羊山湖花园。本期结转项目的毛利率都较低，上年同期结转项目中，瑜璟湾花园、枫情水岸和羊山湖花园均为存量商品房，毛利率相对较高。

6、问作为规模较小的区域性房企，你们有资金压力吗？

投资者您好！目前确实存在优质资源向头部房企聚集的现象，作为区域性房企，公司也有自身的优势，在区域内深耕多年，有较强的品牌号召力和影响力。公司长期致力于苦练内功，提升产品品质、经营管理水平和风险控制能力；同时，不断加快销售款，加快存量资产盘活，加强对资金的精细化管控；稳步拓宽融资渠道，加大再融资力度。探索新的融资模式，不断优化融资结构，降低资金成本，确保现金流安全。

7、问政府强调“保交楼，稳民生”，你们有交付压力吗？

投资者您好！公司始终致力于高标准推进项目建设，报告期内，公司完成了南京栖樾府和无锡天樾雅苑等项目的交付，彰显了公司“讲信用、守规则、负责任、有担当”的企业形象。同时，公司致力于提升在建产品的工程质量及服务品质，星叶翰锦院、星叶云汇府、星叶栖悦湾、燕尚玥府、半山玥府和枫情玥府按计划开展施工，南京瑜憬尚府3项单体工程在报告期内荣获南京市优质工程“金陵杯”。

8、问房地产公司再融资放开了，你们计划做增发吗？

投资者您好！再融资需综合考量公司自身的运营情况、日常经营需要和可持续发展等多方面的因素。目前，公司信用状况良好，融资渠道通畅，可采取多元化的融资方式和多种融资工具、为项目建设提供资金支持。感谢您的关注！

9、问栖霞建设长期在江苏开展业务，是否有到其他城市扩展的未来计划？

投资者您好！长三角区域是国内发展较为完备的城市群之一，人口集聚效应明显、居民购买力也比较强。公司多年来一直在南京、无锡和苏州进行房地产项目开发，“星叶”住宅品牌在区域内深入人心。目前无到其他城市扩展的计划。感谢您的关注！

10、问栖霞建设经营一直稳健，股价为什么会跌破净资产？

投资者您好！目前股市整体低迷，加之行业景气度较低，市场对房地产行业的整体估值较低，受此影响，公司股价跌破净资产。公司努力以提升业绩和现金分红的方式报投资者，在董事会的带领下，管理层始终坚持围绕公司发展战略，做实经营业务，积极致力于公司的长远和可持续发展，以推动公司价值成长。感谢您的关注！

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