宏观专题分析报告：房地产的新时代

（以下内容从国金证券《宏观专题分析报告：房地产的新时代》研报附件原文摘录）
8月22日至25日，《人民日报》连发四篇署名“钟才文”的评论文章，释放了明确的政策思路——增量政策会有，稳投资政策也会有，但不会重走房地产、地方债、低效投资的老路，更不会以逆转前期风险化解的成果为代价，换取短期增速读数的增长。
8月28日五部委密集出台的房地产制度性改革文件，则是这一政策思路的充分体现——不走需求侧强刺激的老路，通过改革构建新发展模式，释放增长动能。
本轮房改的核心内容是“封顶预售”叠加“项目达到交付条件后方可解除预售资金监管”。从经济实质看，新规下的预售制基本接近现房或准现房销售。预售的融资属性明显弱化，更多承担了提前锁定需求的作用。这意味着中国沿用了二十多年的“卖楼花”模式正在逐渐退出历史舞台。
构建房地产新发展模式并非新概念，新一轮房改之所以能在当下落地，与房地产在宏观经济中的地位变化密切相关。2021年以来，房地产市场持续调整，高风险民营房企陆续退出。与此同时，房地产在国民经济中的权重也明显下降，新经济已经开始取代地产成为更重要的经济支柱。同时，房地产市场已不再处于最剧烈的快速下跌阶段。经历五年左右的调整后，一线和部分强二线城市二手房成交量有所恢复，成交价格逐步趋稳。过去两三年住房销售面积已经逐渐稳定在约13亿—14亿平方米区间，全国二手房成交占比达到50.4%，也标志着房地产市场正式进入存量时代。
从制度层面看，过去五年市场的调整本质是在给旧模式清账，新一轮房改落地标志着风险出清基本结束，中国房地产进入真正的“下半场”。房地产行业过去比的是财技，融更多资、拿更多地，未来比的是产品力、开发效率、运营能力。
改革的落地将推动房地产行业回归本源。这并不意味着房地产没有发展空间。相反，当旧模式退出后，真正具备有柔性的开发能力、有温度的物业管理能力和有成长性的资产运营能力的房地产企业更容易形成差异化优势。
风险提示
土地出让金超预期回落，住房总需求超预期收缩，房企开工拿地节奏放缓拖累固投。