宏观专题分析报告：上海楼市为何先止跌？哪些城市有望止跌？

（以下内容从国金证券《宏观专题分析报告：上海楼市为何先止跌？哪些城市有望止跌？》研报附件原文摘录）
当全国房地产市场仍处于止跌回稳初期时，上海率先实现了二手房的量价齐升，基本进入底部右侧区间。从量的层面看，“金三银四”结束后上海单日网签量仍创下近5年新高，剔除春节扰动后，月度网签量已连续6个月保持在2万套荣枯线以上。从价的层面看，3月、4月上海二手房成交价环比涨幅分别为0.8%、0.9%，成交价较低点已反弹1.8%。
从止跌节奏看，上海的“老破小”率先实现止跌回升，“高端改善”5月以来也出现企稳迹象，“天地”两端房产领跑。
作为率先跨越地产拐点的城市样本，上海房价止跌回稳的驱动因素可以拆解为以下几点：
一是需求企稳。2025年上海的新房和二手房成交面积之和较2024年已实现微幅回升，这意味着上海楼市的调整压力主要来自供给侧，不必担忧需求萎缩的扰动。
二是供给收缩。上海二手房挂牌量在2025年4月见顶，此后保持快速回落，节奏上领先北京、广州半年左右。
三是估值合理且租金止跌。2026年上海的租金回报率整体处于1.6%-2.7%的区间水平，均值约为2.0%，并未显著低于国际一线城市的净租金回报率水平。此外，3月以来上海租金价格持续反弹，这意味着上海房产的PE处于底部且EPS拐头向上。
四是政策刺激。2月下旬上海出台“沪七条”，其中提高公积金贷款额度上限的政策对于稳定楼市发挥了重要作用。当前上海二手房成交总价的中位数整体保持在260-280万元之间，将公积金贷款额度上限提高至240万元本质是对购房者的贴息。此外，上海收储政策也提振了低总价房产的信心，目前该政策已扩围至全部中心城区。
参考上海房地产市场止跌回稳的驱动因素，我们从成交量、挂牌价、挂牌量、议价率、租金价格五个维度对25个重点城市的楼市止跌进度打分。
评分结果显示，上海和苏州楼市止跌进度领先全国，五维止跌综合评分分别为87.5和72.0。从价格走势看，苏州也基本实现了挂牌价和成交价的止跌回升，结合其房地产市场的整体情况，我们认为止跌的态势持续性较强。
其次是天津、北京、珠海、深圳、宁波、无锡、徐州、大连等城市，五维止跌综合评分基本在50-70分的区间。其中，多数已出现成交价和挂牌价的底部反弹，尽管房价仍处于震荡磨底阶段，但整体已接近止跌。整体看，我们认为在全国楼市走向止跌回稳的过程中，上述城市房价有望率先企稳。
风险提示
租金超预期回落、地产政策不及预期、地产或股市超预期波动。