地产专题分析报告：地产止跌已通过“金三银四”的考验

（以下内容从国金证券《地产专题分析报告：地产止跌已通过“金三银四”的考验》研报附件原文摘录）
开年以来，房地产市场结束了2025年的加速下跌，逐渐出现止跌回稳的迹象。重点城市二手房成交持续放量，全国二手房挂牌价环比也收窄到-0.3%，显著好于去年下半年以来每月1个百分点以上的跌幅。
然而，面对楼市的回暖，市场整体保持谨慎观望的态度，原因在于自2021年6月房地产市场进入下行周期以来，每年年底房价跌幅均出现明显收窄，但次年3-4月往往会开启新一轮下跌。
目前来看，今年地产“金三银四”的表现基本打消了市场对“年初以来的楼市回暖只是下跌中继”的担忧：
第一，地产政策缺位，但成交加速放量，需求侧延续改善态势。尽管2026年全国层面并未出台地产刺激政策，但26个重点城市的二手房实时成交套数在去年同期高基数的前提上仍实现了显著增长，3、4月的同比增速分别为16%和30%。
第二，重点城市挂牌量逆季节性回落，供需关系出现边际变化。由于卖家倾向在成交旺季挂牌，3、4月份通常是年内二手房挂牌量回升较快的时点。但今年“小阳春”期间，二手房挂牌量不升反降。3月26个重点城市二手房挂牌量环比仅小幅回升0.6%，4月挂牌量同环比均出现回落。结合“小阳春”期间的成交和挂牌量变化看，当前楼市的现状是“需求延续改善、供给边际收缩”，这与去年同期“需求虽改善、却不足以抵消供给放量”的情况截然不同。
第三，挂牌价降幅再度收窄，成交价率先转正。随着市场的供需平衡出现边际变化，成交议价空间将率先收窄，此时挂牌价虽尚未止跌，但成交议价率的下降将带动成交价环比回升。4月全国二手房成交价环比由负转正，录得0.05%，较3月环比-0.4%明显改善。
第四，租金价格初步止跌。目前全国租金已较低点反弹0.2%，而去年同期租金仍在下跌，也表明当时的市场缺乏来自基本面的支撑。
站在全国层面看，楼市已通过“金三银四”的考验，重点城市挂牌量同环比的回落标志着房地产市场的供需平衡正在发生逆转，租金价格的底部反弹也表明楼市止跌有来自基本面的支撑，预计6-8月二手房挂牌价环比降幅将收窄至0附近。
目前，上海的刚需房和深圳的改善房已率先实现止跌回升，这背后体现了未来房价企稳的两种路径。第一种是由房子消费品属性支撑的价格底部，通常需要看到租金回报率达到合理水平，且租金价格实现止跌，对应的是估值底部的自然企稳，上海刚需房是其中的典型代表。第二种是金融属性回归带来的价格止跌，重点关注后续能否传导至其他核心城市的改善房和“新好房”，尤其是杭州、苏州等含“科”量较高的城市。
风险提示
租金超预期回落；宏观经济不及预期；地产政策超预期；海外地缘政治存在不确定性。