宏观专题分析报告：房地产市场政策底已现

（以下内容从国金证券《宏观专题分析报告：房地产市场政策底已现》研报附件原文摘录）
随着房地产市场在2026年重回估值底部，多数城市租金回报率已达到合理水平，这意味着出台地产增量政策的收益将持平甚至超过政策的成本，这也是今年地产政策发力的土壤。
从政策表态看，无论是中央自上而下的定调，还是地方层面的实践，都表明今年地产政策将保持积极的取向。中央层面，《求是》年内两次发文强调稳定房地产市场预期；地方层面，上海房地产政策领跑全国，宣布收储核心城区“老破小”并实施“沪七条”，带动二手房市场显著回暖。
往前看，年内有望落地并对房地产市场形成有效提振的政策包括以下几类：
一是城市更新加力，年初人民日报发表的钟才平署名文章强化对城中村改造和危旧住房改造的表述，近期自然资源部明确“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发”，也从制度层面打开了未来城市更新的空间。
二是收储。项目收益难以平衡是过去收储政策落地困难的主要原因。随着房价的持续调整，多数城市核心区域的租金回报率逐渐回到合理区间，收储二手房的可行性较高。继上海出台收储“老破小”后，宁波、绍兴等地宣布“加价”收储老破小用于以旧换新。
三是贴息。目前南京、东莞、武汉、长春、南充、杭州临平、运城、芜湖等近20个城市推出了房贷贴息政策，旨在打通一二手房置换链条。预计年内将有更多城市跟进落地，但中央统一安排的房贷贴息政策仍需等待。
四是发放购房补贴。淮安市明确为符合条件购房新房的家庭发放2%-6%的差异化购房补贴。杭州各城区也密集推出“购房+消费券”补贴政策。
五是提高公积金贷款额度。当前二手房成交以刚需为主，总价整体偏低。公积金贷款提额后，符合条件的家庭可以将房贷成本锁定在2.6%，从而减轻居民购房压力，促进潜在需求的释放，预计高能级城市有望跟进。
风险提示
房地产止跌回稳进度不及预期；政策力度低于预期；地缘政治不确定性超预期。