宏观经济报告：美国地产风险有多大？在哪里？

（以下内容从国金证券《宏观经济报告：美国地产风险有多大？在哪里？》研报附件原文摘录）
硅谷银行（ SVB）破产“一石激起千层浪”，谁是“下一张骨牌”？黑石集团 CMBS 违约再次将市场的注意力转向房地产市场。美国商业地产供大于求，中小银行商业地产贷款的风险敞口更大， 其中是否隐含了系统性风险？
热点思考： 美国地产风险有多大？在哪里？
地产周期领先于经济周期，地产下行往往伴随着经济衰退。 20 世纪 50 年代末以来，美联储的 12 次加息周期都对应着地产景气的回落，其中 8 次经济都出现了“硬着陆”。 2022 年 3 月加息以来， 美国地产销售、建设、房价等均显著下滑，短期内或仍有下行压力。 但与 2008 年不同的是， 本次脆弱环节主要集中在商业地产领域，而非住宅地产。
住宅地产供需紧平衡， 居民债务违约风险较低。需求端， 随着抵押贷款利率和房价-收入比的上升， 居民住房负担能力已下降。供给端， 2008 年金融危机以来， 住宅地产投资开支长期不足，导致住宅库存下降，空置率低，市场呈现供需紧平衡的格局。债务视角看，美国居民长期去杠杆，宏观杠杆率及家庭负债率均好于金融危机之前。
商业地产供给相对过剩， 关注企业按揭贷款风险对中小银行的传导。美国商业地产以办公、商场、酒店等为主，企业是商业地产的主要需求方。需求端，美国企业现金流、收入预期持续下降，杠杆率偏高，现场办公需求远未恢复，持续压制商业地产的新增需求。供给端，疫情以来美国商业地产供给增速偏高，空置率上升。从债务视角来看，小型银行对商业地产的风险敞口更大，现金储备也明显回落。需关注商业地产违约风险对中小银行的冲击。海外基本面&重要事件： 美国金融压力上升， 信用利差扩大
美国金融压力上升， 信用利差明显扩大。 芝加哥联储金融条件指数 3 月 10 日当周-0.4，前值-0.4， OFR 金融压力指数 3 月 16 日升至 0.9，受美国银行业流动性危机影响，压力明显增加， 本周美国企业信用债利差、 TED 利差扩大。
美国通胀回落，与预期基本一致。 美国 2 月 CPI 同比 6.0%，预期 6.0%，前值 6.3%，连续第 8 个月回落，创 2021年 10 月以来新低，核心 CPI 环比反弹至 0.5%，略高于预期 0.4%， 通胀粘性主要集中在服务中的住房项。
全球高频数据显示美国商品消费回落，全球外出就餐明显改善。 美国生产活动回落， BDI 指数大幅上升，全球航班流量回升， 美国新屋开工回升，抵押贷款市场回落，美国商业原油库存增加，天然气库存偏高。
全球大类资产跟踪： 海外风险资产多数下跌，避险资产上涨
全球主要股票指数多数下跌，欧洲股指领跌，港股领涨。英国富时 100、德国 DEX、法国 CAC40 领跌，分别下跌5.3%、 4.3%和 4.1%； 仅纳斯达克指数、标普 500 分别上涨 4.4%、 1.4%。
发达国家 10 年期国债收益率普遍下行。 10Y 美债收益率下行 31.00bp 至 3.39%，德债下行 31.00bp 至 2.24%，法国、意大利、英国和日本 10 年期国债收益率分别下行 33.70bp、 27.50bp、 25.18bp 和 10.30bp。。
美元指数走弱，英镑和欧元兑美元升值，人民币汇率升值。日元、英镑、加元和欧元兑美元分别升值 2.38%、 1.28%、0.70%和 0.24%；仅挪威克朗兑美元贬值 0.69%。 在岸、离岸人民币兑美元分别升值 0.28%、 0.71%至 6.8867、 6.8898。大宗商品价格多数下跌，原油、有色、黑色和农产品价格普遍下跌，贵金属价格上涨。受恐慌情绪和需求预期下调影响， WTI 原油、布伦特原油价格分别大跌 12.96%、 11.85%。由于加速复产而中下游采购放缓，焦煤价格大跌 32.94%
风险提示
俄乌冲突再起波澜； 大宗商品价格反弹；工资增速放缓不达预期