房地产周报：多地放松限售，稳支柱与防风险并重

（以下内容从东兴证券《房地产周报：多地放松限售，稳支柱与防风险并重》研报附件原文摘录）
投资摘要：
市场行情：本周（3.6-3.10）A股地产指数（申万房地产）涨幅-4.91%（上周0.74%），A股大盘（中证A股）涨幅-3.25%（上周1.09%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-9.32%（上周2.13%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-11.90%（上周4.51%），H股大盘（恒生指数）涨幅-6.07%（上周2.79%）。本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板块表现弱于大盘、H股物业板块表现弱于大盘。
行业基本面：
新房销售继续回暖、二手房销售持续升温。从数据来看，26城商品房累计销售面积（1.1~3.10）同比0.9%；12城二手房成交面积（1.1~3.10）同比30.8%。
土地市场成交改善。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.3.12）成交土地建面同比-0.7%，上周累计同比2.9%；本周100大中城市（3.6~3.12土地成交溢价率7.3%，上周2.2%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.3.12）土地成交总价同比4.6%，上周累计同比7.3%。
内债融资略有下滑，外债余额降幅扩大。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~3.12）累计同比-2.6%，2月整月同比16.2%；内地房企海外美元债券余额（截至3.12）同比去年同期-25.56%，环比上月末-5.11%；内地房企海外港元债券余额（截至3.12）同比去年同期-14.78%，环比上月末0.61%。
投资策略：3月7日，住建部部长倪虹表示，对于今年房地产的企稳回升充满信心，2023年住房和城乡建设工作将在三个方面下功夫，一是稳支柱，二是防风险，三是惠民生。在防风险方面，要防范化解房地产“灰犀牛”风险，避免和金融风险、地方债风险交织，发生系统性风险。支持改善性住房需求与防范化解房企风险将会是2023年房地产供需两端支持政策的主要方向。一方面，销售的企稳是解决交付问题和行业信用风险的核心，只有新房市场销售实现了持续性复苏，才能确保房地产市场的平稳。当地产行业的企稳对于“促投资、稳增长、保就业”具有重要作用，对稳定经济大盘有重要意义。另一方面，只有确保房地产行业特别是头部优质企业的平稳发展，才能有效防止地产行业发生系统性风险，进而防范银行系统和地方债务两大风险。本周，长沙、常州和深汕特别合作区都进一步放松了限售，我们认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正在走向触底回升。
我们认为，优质头部房企将持续受益于竞争格局的改善，在需求回暖之时抢占先机。我们推荐具有信用优势的优质央企、国企以及有望获得融资端的大力支持，有效改善资产负债状况的优质民企。建议持续跟踪保利发展、越秀地产、金地集团、碧桂园、龙湖集团。
风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。