“见微知著”系列报告：地产销售暖风，能继续“吹”吗？

（以下内容从国金证券《“见微知著”系列报告：地产销售暖风，能继续“吹”吗？》研报附件原文摘录）
节后地产销售明显回暖、近期有所回落，市场对回暖的持续性存在争议，未来或将如何演绎？详细梳理，供参考。
一、热点思考：地产销售暖风，能继续“吹”吗？销售修复结构分化，或导致总体弹性弱于以往
地产销售修复如何？全国二手房销售好于新房，高能级城市新房销售好于低能级、低能级二手房销售好于高能级节后地产销售回暖、近期有所回落，引发市场对后续地产修复持续性的关注，相较之下，二手房销售总体表现好于新房。截至节后第5周，30大中城市新房成交较去年同期提升38%、为2019年同期的95%；相较之下，二手房成交提升力度大于新房，全国代表性城市二手房成交较去年同期提升57%、较2019年同期水平提升25%。
分地区来看，一、二线城市新房销售相较好于三线城市，二、三线城市二手房成交相较好于一线城市。截至节后第5周，一、二线城市新房销售分别修复至2019年同期水平的118%、99%，三线城市仅为2019年同期的76%；二、三线城市二手房成交均已超过2021年同期，相较之下，一线城市二手房成交仅为2021年同期的82%。
地产销售持续改善面临哪些制约？高能级城市新房供给约束或影响需求释放，低能级供给交付担忧的缓解仍需过程高能级城市购房需求仍有释放空间，但房企拿地低迷下，新房或面临供给放量制约，影响新房销售修复弹性。房企从拿地到开工建设普遍需要6-12个月时间，去年9月至今，一线城市土地成交面积平均较2018至2021年同期回落41%，近期一线城市成交楼面均价进一步下行，或使中期新房供给有所减弱、从供给侧约束新房销售需求释放弹性。
相较之下，市场对低能级城市新房交付的担忧仍待修复，或抑制新房销售需求。“断贷”问题以来，郑州二手房成交占比显著提升、成交同比远超新房，近期该趋势进一步延续，指向交付问题仍是影响低能级城市需求的重要因素；当前二手房成交回暖下，三线城市新房可售面积同比延续增长、房企批准上市面积低迷，指向新房需求或延续低迷。地产销售未来演绎及影响如何？地产销售修复的结构分化仍将延续，对地产投资开工等拉动有待观察
高能级城市相较低能级更具需求释放空间，或使地产销售分化延续。低能级城市政策购房限制小，但人口流出规模大、购房需求透支、住户杠杆率低等或仍将制约销售恢复，对应高能级城市购房需求支撑相对较强、地产销售明显分化，对此价格层面已有印证，1月一线城市新房、二手房价格同比增长2%、1%，三线城市新房、二手房分别回落4%、5%。地区分化下，新房总体销售弹性弱于过往、或影响房企资金面改善，进而减弱后续投资开工力度。新房销售回款是房企资金面改善的关键、二手房成交增多或影响房企资金回流；当下高能级土地市场低迷制约新房放量、低能级新房需求延续低迷下，新房总体销售恢复弹性或减弱、影响房企资金面改善，进一步制约房企投资开工环节的投入力度。
二、高频跟踪：地产上游开工加快修复，中游工业生产提升有所放缓，下游商务出行持续修复
【上游】工业生产相关投资需求仍好于建筑开工，地产相关开工有所恢复。本周全国钢材表观消费量较上周提升7%、较2022年同期提升10%，建筑钢材成交有所改善、基本持平2022年同期；水泥开工、出货提升幅度有所放缓；玻璃表观消费较上周提升23%、较去年同期提升29%，沥青开工率延续增长、为去年同期的141%。
【中游】多数中游工业生产活动放缓，汽车相关开工表现平稳。本周国内PTA开工率延续回落、较上周下降4个百分点至70%，为去年同期的98%；涤纶长丝开工率较上周提升0.8个百分点至75%，指向纺织相关生产活动恢复延续；汽车开工率略有回落，半钢胎开工率较上周回落0.1个百分点至74%、但仍较去年同期提升4.6个百分点。
【下游】市内人流有所回落、跨区商务出行持续修复，一线城市线下消费相较更好。本周城市地铁客流量较上周下降1.6%、但维持历史高位；近期广州、深圳、上海等核心城市人口迁入、迁出占比均相对较大，或指向商务差旅活动持续修复；二线、三线城市代表连锁茶饮订单明显回落、但一线城市有所提升，指向一线城市线下消费表现较好。
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