房地产（地产开发）：关于保障性租赁住房政策的点评-三部门对发展保障房实施年度监测评价，加速完善租赁市场建设

事件：11 月17 日，住建部、发改委、财政部办公厅发布《关于做好发展保障性租赁住房情况年度监测评价工作的通知》

点评：全面发展住房租赁市场已成为当前建设房地产长效机制的重要内容，保障房年度监测评价将纳入政府绩效考核，进一步推动租赁市场建设 1）为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》，做好发展保障性租赁住房情况年度监测评价工作，11 月17 日住建部、发改委、财政部办公厅发布《关于做好发展保障性租赁住房情况年度监测评价工作的通知》（下文简称《通知》）。《通知》提出，年度监测评价要结合工作实际，突出各项支持政策落地见效，切实在解决新市民、青年人住房困难方面取得实实在在进展。 2）《通知》重点围绕“确定发展目标，推进计划完成”、“建立工作机制，落实支持政策”、“严格监督管理”、“取得工作成效”四个方面开展监测评价； 分别提出加快“十四五”保障性租赁住房建设目标落地实施，加快落实税收等优惠政策与加大对保障房金融（信贷、REITs、专项债等）支持力度，建立健全住房租赁管理服务平台、将保障房项目纳入统一管理，发展保障性租赁住房促进各地区住房租赁市场、房地产市场稳定及市场平均租金、新建商品住宅和二手住宅价格变动均在合理区间内。此外，《通知》要求2023 年起，每年1 月31 日前， 各省（自治区、直辖市）住建部门会同相关部门将上年度工作开展情况和监测评价结果，报经省级人民政府同意后，报住建部、国家发改委、财政部。 3）我国在长期坚持“房住不炒”主基调下，“租购并举、全面发展住房租赁市场”已成为当前建设房地产长效机制的重要内容。此次《通知》将保障房建设与地方政府的执行考核挂钩，预期将更好推动各项支持政策落地见效，切实缓解大城市住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题；同时有利于规范租赁市场建设，引导新建商品住宅和二手住宅价格走向、稳定价格预期、维持市场租金平稳，从而释放消费需求潜力，促进房地产市场长期平稳健康发展。

投资建议：1）2022 开年以来，多方释放积极信号，5 年期LPR 连续下调，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α 风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化，部分前期过度激进房企“α 风险”仍有暴露可能。3）2 月24 日住建部提出满足合理的改善型购房需求；3 月5 日全国两会支持更好满足合理住房需求；4 月29 日政治局会议定调支持各地从当地实际出发完善房地产政策；5 月15 日央行银保监会调整差别化住房按揭政策；7 月28 日政治局会议定调保交楼；8 月中旬住建部等联合出台措施支持已售逾期难交付住宅项目交付；9 月23 日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转；9 月29 日央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策；9 月30 日财政部明确支持居民换购住房个税优惠；11 月8 日交易商协会“第二支箭”支持包括房企在内的民营企业发债融资； 11 月14 日银保监等部门允许优质房企通过保函置换预售监管资金；11 月23 日， 央行及银保监官方发布“金融十六条”，政策利好频发，促需求进入实质性阶段。预期后续随着疫情好转，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/ 万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。

风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。