保利发展：深耕战略效果显著，相关产业多元发展

业绩总结：202 1年公司实现营业收入 2850亿元，同比增长 17.2%；实现归母净利润为274 亿元，同比下降5.4%。公司加权ROE/毛利率/净利率分别为14.39%/26.80%/13.05%，分别较去年同期回落2.70pp/5.79pp/3.42pp。

城市深耕推动销售稳健增长，合理补充高质量资源。2021 年公司实现签约金额5439 亿元，同比增长6.4%；实现签约面积3333 万方，同比下降2.2%。公司38 个核心城市销售贡献达78%，单城签约过百亿城市17 个，较2020 年增加2个。2021 年受土地市场波动影响，公司新拓展项目145 个，拿地2722 万方，拿地金额1857 亿元，分别同比下降15%和21%，平均拿地价格为6821 元/平米，同比下降8%。公司坚持“核心城市+城市群”深耕战略，重点在销售贡献高的优质区域拿地，2021 年中珠三角、长三角拿地金额占比为54%，较去年提升7pp。

持续发展多元化业务，不动产生态产业规模持续扩大。物业服务方面，公司2021年末在管面积达4.65 亿方，合同面积达6.56 亿方，合同管理项目2428 个。全年实现营业收入107.8 亿元，同比增长34.2%；商业方面，公司已开业购物中心35 个，开业面积247.5 万方；酒店管理方面，公司已开业酒店、会议中心20个，客房数近5000 间；此外，在不动产金融方面公司基金管理规模超1700 亿元，信保基金、保利资本荣获“2021 年度中国最具实力房地产基金TOP10”。

资产负债结构健康，现金流充裕。根据我们的测算，公司“三道红线”符合绿档，其中扣除预收账款后资产负债率为69.19%，净负债率为55.07%，资产负债结构稳健合理，货币资金1713.8 亿元，为公司短期负债的2.65 倍，偿债能力较强。报告期内，公司实现销售回笼5020 亿元，回笼率达到93.8%，居于行业高位，连续4年保持经营活动现金流为正。公司抢抓低成本资源，2021 年累计发行公司债86.9 亿元、中期票据100 亿元。期末公司综合融资成本约4.46%，同比下降31 个基点，继续保持业内领先优势。

盈利预测与投资建议。预计公司2022-2024 年归母净利润复合增速为6.9%，考虑到公司融资成本较低、拿地强度较大、多元业务发展迅猛，给予公司2022 年业绩10 倍PE，目标价为24.10 元，维持“买入”评级。

风险提示：竣工交付低于预期、拿地和销售回款低于预期、地产调控风险等。