公募 REITs 试点加速，国内第三单保租房公募 REIT 项目 7天快速获批2021年以来中央针对保障性租赁住房建设力度加大，着力解决新市民、青年人的住房困难问题。当前“租购并举、全面发展住房租赁市场”已成为建设房地产长效机制的重要内容，“十四五”期间预期全国保障性租赁住房筹建规模接近900万套，涉及的总投资额为 1.35万亿元，约占同期房地产投资的 2%-3%，为“十三五”期间棚改投资额的 20%（光大宏观）。2022年 7月 11日，国内首单红土深圳保租房 REIT 审核通过；7月 14日，中金厦门保租房 REIT 获批；8月 5日，华夏北京保租房 REIT 再获批（受理至通过仅 7天）。保租房 REIT 乘风起航利于拓宽住房租赁企业直接融资渠道，促进存量资产向运营升维转型，助力租赁物业证券化产品实现资产管理完整闭环。
华夏北京保租房 REIT 当前现金流持续稳定，投资回报良好，具有增长潜力1.地理位置来看，华夏北京保租房 REIT 初始资产包括位于北京的文龙家园和熙悦尚郡公租房。两个项目周边优质小区众多，医疗教育资源相对充裕，楼龄短且物业品质良好，利于吸引地铁沿线的办公客群和对交通便利有较大需求的租户。
2.运营情况来看，底层资产已稳定运营超 3年，收入全部来自于市场化租户且不依赖第三方补贴等非经常性收入。受政府配租计划实施及疫情影响，近三年项目出租率出现小幅波动，但仍可维持在 93%左右；项目租金相较周边板块平均市场化价格低约 44-46%（中指数据），对中等收入客群具有较大吸引力。两个项目租约期限为 2-3年的间数占比超 90%以上；租赁合同到期时间集中于 2024年。
3.盈利情况来看，经过近年来的培育与完善管理，基础设施项目现金流持续稳健，投资回报良好，并具有持续经营能力。虽受疫情影响，但 2020年到至今项目营收及净利润均保持稳定增长。2019-2022Q1，毛利率由 64.2%提升至 69.6%，净利率由 22.4%提升至 30.7%，主要系营业成本下降所致。
4.资产所在市场来看，北京尚有一定规模的公租房轮候家庭（截至 2021年初，全市公租房轮候家庭 11.8万户）；根据所在区域政府公告，近期朝阳区及海淀区公租房配租意向登记户数大于可配租房源套数，租赁需求旺盛。
在定价合理的情况下，华夏北京保租房 REIT 能够为投资者提供良好的回报截至 2022年 3月末，华夏北京保租房 REIT 底层资产组合估值合计 11.51亿元，对应评估单价为 10204元/平。根据相关假设前提下基础设施项目现金流测算，预计 2022年 9-12月及 2023年度华夏北京保租房 REIT 可供分配金额分别为16.6百万元及 49.6百万元；对应净现金流分派率可达 4.32%（年化）及 4.31%。
投资建议：我国保租房公募 REIT 再发力，利于引导市场由高周转快开发向存量运营升维转型，进而激发市场潜力、提升估值溢价。预期在政策较大支持力度下，后续 REITs 产品发行节奏将加速；同时考虑到公募 REITs 在房地产企业存量资产上有较大可撬动投资价值的空间，预期后续有望迎来 REITs 试点范围进一步向房地产企业长租公寓、物流地产等领域放开。关注 REITs 发展对存量运营板块的估值重塑作用，建议关注存量资产成熟稳定、发行人（管理人）主体优质可靠的标的。建议关注万科 A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。
风险分析：行业发展风险，竞争项目风险，租赁市场需求变化风险，基础设施项目运营风险，租金定价和调整的风险等。
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