招商积余：业绩稳健增长，市拓优势明显

公司公布2022年三季报，前三季度实现营业收入91.8亿元，同比增长20.9%，归母净利润4.7亿元，同比增长23.6%，位于业绩预告中上区间。

平安观点：收入利润稳健增长，精益管理成效显现：公司前三季度营业收入91.8亿元，同比增长20.9%；其中物业管理收入88.6亿元，同比增长25%，资产管理收入3.3亿元，同比下降19.9%。前三季度归母净利润4.7亿元，同比增长23.6%，利润增速高于营收主要因转让中航城投资、赣州九方、昆山中航三家子公司股权致投资收益同比增长3927万元。期内因减免房产租金0.7亿元致归母净利润减少0.68亿元。公司前三季度综合毛利率同比微降0.9个百分点至11.9%，但由于“一业态一模板”工具助推精益管理水平提升，住宅业态毛利率同比提升3.4个百分点至9.3%，带动物业管理业务毛利率同比提升0.6个百分点至10.6%。

新拓项目质量优化，平台增值大踏步发展：前三季度公司物业管理业务新签年度合同额24.3亿元，同比增长17%，其中“总对总”业务新签年度合同额同比增长41%，“合资合作”业务新签年度合同额同比增长94%。新拓项目结构进一步向“高质量”优化，年合同额超1000万以上的新项目新签年度合同额占比55%。三季度末公司在管项目1837个，覆盖城市逾110个，管理面积3.04亿平米，非住面积1.78亿平米。前三季度到家汇商城持续做大优势品类，发力到家服务和到家宜居业务，实现全平台交易额6.7亿元，同比增长35.4%，营业收入3.4亿元，同比增长96%。期内公司积极推动专业公司与各城市公司条块结合，促进专业增值业务全国化、平台化发展，实现营收12.7亿元，同比增长10.2%。

商业运营规模扩大，并购融合顺利推进：三季度末公司在管商业项目增至50个（含筹备），管理面积261.8万平米，其中自持3个、受托管理控股股东招商蛇口持有项目43个、第三方品牌输出4个。持有物业总可租面积48.6万平米，总体出租率97%。公司2021年底完成上航物业、南航物业并购落地并于2022年开始并表，2022年三季度实现汇勤物业、新中物业财务并表，通过搭建投后管理体系和工作机制，积极开展收并购项目融合与提质增效，并购企业体系导入完成率均超80%。

投资建议：维持原有预测，预计公司2022-2024年EPS分别为0.62元、0.79元、1.00元，当前股价对应PE分别为22.8倍、17.9倍、14.2倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。

风险提示：1）控股股东交付节奏不及预期风险：房地产市场波动、销售回款节奏变化影响控股股东销售、竣工，可能导致交付节奏不及预期风险；2）外拓进程不及预期风险：房地产投资销售体量收缩下拓展规模存在不及预期风险；3）提质增效成果不及预期风险：轻重资产分离进程可能低于预期，组织架构调整、内部融合带来的效率提升节奏可能相对缓慢。