宏观经济专题报告：本轮房地产组合政策效果如何？

2022 年9 月即将结束的时候，国务院、央行、银保监会、以及财政部集中出台刺激商品房政策：包括“阶段性调整差别化住房信贷政策；下调首套个人住房公积金贷款利率；符合条件的纳税人出售自有住房后并在1 年内重新购房，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠”三大政策。“金九银十”原本是中国传统的商品房销售旺季，但今年的九月表现惨淡，从30 大中城市的销售情况来看，不仅明显低于前三年的同期水平，就连价格也在持续下跌。当前中国经济内需复苏态势不够稳固，外需还在快速回落，风险暴露并未结束，政策面亟需出台新计划来加大稳增长实力，对于当前政策的效果如何，我们进行初步的探讨。

我们知道影响房地产销售的因素较多，贷款利率因素也是重要原因之一，因此单就从利率这个角度来看，或许并不是利率下降对商品房销售面积没有效果，而是下降的幅度仍然不够，这就如同今年美联储加息对控制通胀并非没有效果，而是加息幅度一直不够一样。从实际房贷利率和商品房销售面积增速的历史关系来看，或许只有房贷利率下降的速度赶上房价下降的速度，才会对提振购房需求有较显著的作用。这也是为何我们今年认为利率会持续下行的原因。因此我们看到9 月底央行出台的差别化住房信贷政策，允许今年6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市下调或取消首套房贷利率下限。我们获取了23 城市的6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比指数，再通过当前个人住房贷款加权平均利率值（4.62%）进行计算，得到了各城市的8 月份实际房贷利率，分析后发现23城的实际房贷利率均高于4.62%，可以说这些城市的房贷利率可以继续大幅下降了。

最后，我们认为要促进房地产市场平稳健康发展，不仅仅需要从货币政策的短周期上着手，同时也需要在人口、偿债能力等长周期因素上改善。人口政策上出台鼓励生育的政策和放开海外高端人才移民的政策，偿债能力上要在制度上加大改革开放，促使信息科技产业和服务业加快增长，保障居民的人均GDP 和人均收入在房地产后周期中也能持续增长。

风险提示：国内宏观经济政策不及预期；统计数据与实际数据有偏差；房地产政策不及预期；新冠疫情再次爆发。