滨江集团：深耕杭州优势显现，拿地销售双增长

杭州土拍再发力，择机补充大量土储公司拿地力度增强，2022年1-7月公司共获取29宗土地，累计全口径拿地金额467亿元，权益拿地金额392亿元，新增货值911亿元。2021年末公司总土储中，浙江省土储建面占比92%，杭州土储建面占比55%，2022年1-7月新获取土储中，全部集中在浙江省，杭州土储建面占比达95%，持续巩固区域竞争优势。我们认为，公司在行业下行压力较大时期仍保持较高拿地强度，不仅为后续销售去化提供具备坚实保障，逆势补充利润率略高的土储也有利于公司中长期结算毛利率改善。

逆势拿地，销售市占率提升空间显现公司的逆势拿地扩张与行业的整体拿地趋势形成反差对比。根据我们测算，2022年1-7月滨江集团新增拿地货值占全国房企新增货值比例约为8.7%，在所有房企中排名第3位；滨江集团销售金额占全国房企销售金额比例约为1.2%，在所有房企中排名第12位。我们认为，房地产企业当前拿地货值市占率隐含了地产企业未来销售的理论市占率上限，差值越大说明公司未来销售市占率提升的弹性越强。公司新增货值和销售市占率差值仅次于保利发展和招商蛇口，位列第3位，销售市占率提升空间可观。

销售表现良好，排名稳步提升，杭州行业地位稳固公司1-7月销售额797亿元，销售排名攀升迅速。根据克而瑞销售榜单，公司全口径销售金额排名已经从2019年销售额第31位跃升至2022年7月第12位，首次进入全国房企销售额TOP15。公司1-7月于杭州市销售668亿元，占其总销售金额的83.8%，杭州房企销售排名第一，在杭州地位稳固。公司产品质量优秀，具有良好的溢价能力，品牌受到高度认可，新推楼盘中签率普遍不高，说明产品受到购房者追捧；公司产品进入二手房流通领域房价普遍高于周边竞品20%，具有良好的保值和增值能力。

杭州新房市场表现稳定，供需关系平衡，一二手房倒挂我们认为公司销售额优异的表现既得益于自身产品力，也得益于杭州健康的房地产市场环境。杭州市新房市场整体供需平衡，全市商品房存量1005万平米，去化周期10.9个月，商品住宅去化周期仅1.99个月，去化周期较短。受杭州市“双限”政策影响，一二手房呈现倒挂现象，新房成交均价为35056元/平米，二手房成交均价达38061元/平米，一二手房价差平均相差3006元/平米。价差的存在使得杭州新房持续保持较吸引力，去化率相对较高且房价维持稳定。

盈利预测与估值我们认为滨江集团深耕经济基础扎实的杭州和长三角城市，在优势区域拥有较为明显的品牌力，能够实现较高的去化速度和较高的溢价水平。综合考虑公司的财务安全性、土储质量、品牌力，我们认为公司应当享有估值溢价。我们预计公司2022-2024年归母净利润分别35、39和42亿元，2022年EPS为1.12元每股。综合NAV和PE估值方法，我们给予公司2022年9倍PE估值，对应目标价10.11元。维持“买入”评级。

风险提示政策放松力度和效果不及预期；疫情反复延后需求修复时间。