政策面：本周房地产政策放松主要集中在地方层面，成都和宁波两个重点二线城市相继出台需求端组合政策，配合多孩政策优化限购，同时成都放松限售，将限售年限由取得不动产权证满3年修改为取得不动产权证满2年或合同备案满3年；此外，无锡、江门、福州等城市则在限购、公积金贷款、限贷等政策方面进行优化：四川眉山发放购房补贴、无锡和江门放松限购、福州、亳州、江西宜春和温州提高公积金贷款额度，亳州、江西宜春和温州下调首套房首付比例至20%。
基本面：本周全国30城新房成交面积环比+13%，已连续4周维持环比正增长，但同比去年同期仍有接近5成降幅，本周同比-45%，同比降幅较上周扩大1pct。截至5月29日，15个已放松四限政策的重点城市中，10城政策放松后商品房周平均成交量已超过政策放松前的周度成交量水平，政策放松效果正逐渐传导至需求端。但需求修复进度较慢，除杭州需求反弹较快以外，其余城市政策放松后商品房周平均成交量仅略高于之前水平。本周二手房修复有所放缓，全国18城二手房成交面积环比+1%，同比-29%，同比降幅收窄8pct。土地市场方面，全国100大中城市土地供应面积2509万平，环比+22%，同比-15%，土地成交面积852万平，环比-39%，同比-63%，溢价率3.2%。
板块行情：本周SW房地产下跌2.38%，房地产跑输大盘4.58pct，恒生地产建筑业下跌0.93%，跑输大盘2.79pct，A股、H股板块涨跌幅均排名末尾。物管板块行情表现较优，恒生物业服务及管理跑赢大盘0.82pct，重点跟踪股标的本周上涨个数多于下跌个数。
本周观点：本周因城施策政策放松趋势延续，成都和宁波相继进行限购、限售政策放松。从政策效果来看，15个已进行四限放松的城市中，10城政策放松后商品房周平均成交量已超过政策放松前的周度成交量水平，但需求修复进度仍偏缓慢，大部分城市政策放松后周均成交量仅略高于政策放松前。我们维持此前观点，稳就业=稳地产=稳经济，现阶段对地产需求的提振不仅局限于地产政策：地产政策方面，本轮周期地产需求修复难度大于2008年和2014年两轮周期底部，而现阶段政策放松的力度较前两轮周期来看仍有可继续放松的空间。其他政策方面，上周国常会部署6方面33条稳经济一揽子政策措施，本周北京、天津、大连、珠海等城市相继出台政策组合，以落实中央稳经济、稳就业的政策要求。我们认为，房地产需求由资格、意愿和能力三方面决定，限购政策的放松打开购房资格限制，而居民购买力的修复则需要各地稳经济政策的进一步推进，当前政策对需求端的修复效果仍有待观察。当需求修复进入长周期，投资可回归两条投资思路：1）选择最好的龙头，重点推荐：保利发展、中国海外发展；2）部分聚焦基本面扎实的高能级城市的小而美标的，有望率先迎来业绩改善，重点推荐：A股-滨江集团、华发股份、天健集团；H股-越秀地产、建发国际。此外，疫情的反复增加了物业公司与业主的交互频次，有利于优质物业公司进一步提升客户粘性与复购率，随着地产基本面的缓慢修复，我们认为板块轮动机会有望切换至物管板块，建议关注：关联公司安全边际较高、当前估值具有性价比的碧桂园服务。
风险提示：政策放松力度和速度弱于预期导致行业需求修复时间延长；局部城市疫情反复影响房地产销售；宏观基本面持续承压，影响居民收入预期；个别房企信用事件或干扰板块整体估值修复。
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