万科A：开发毛利率企稳，多元业务贡献加大

事件2022年4月28日，万科A 发布2022年一季报。2022年一季度实现营业收入626.7亿元，同比+0.6%；归母净利润14.3亿元，同比+10.6%。

点评营收维持稳定，归母净利润略超预期。营收方面，2022年一季度公司开发业务结算面积374.7万方，同比持平，贡献营业收入493.4亿元，同比下降6.9%；多元业务和其他收入贡献133.3亿元（营收占比21.3%），同比增长44.0%。利润方面，2022年一季度公司整体毛利率18.9%，较2021年全年下降2.9pct，而开发业务毛利率为21.8%，较2021年全年高0.1pct；归母净利润同比增加主要因为：①非经常性损益（主要来自资产处臵）同比增加2.0亿元；②所得税费用同比下降3.1亿元。

销售规模同比下滑，已售未结资源充足。2022年一季度公司销售金额1065亿元，排名行业第2，同比-41%，低于克而瑞TOP100房企47%的降幅。

截至一季度末，公司并表范围内已售未结面积达4776万方，合同金额7385亿元，较2021年末增加3.9%，是2021年全年开发业务营业收入的1.7倍，足以支撑公司未来两年营业收入的稳定增长。

新开工面积下滑，竣工面积持平同期。基于市场环境变化，公司2022年全年计划新开工1920万方，同比-39.0%，一季度新开工面积599万方，同比-25.5%，占全年开工计划的31.2%（2021年同期为25.6%）；竣工面积310万方，同比+0.2%，占全年竣工计划的8.0%（2021年同期为8.6%）。

三道红线维持绿档，偿债压力小。2022年一季度公司剔除预收款后的资产负债率68.1%，净负债率34.6%，现金短债比1.6，维持绿档；货币资金（1418亿元）是一年内到期有息负债（544亿元）的2.6倍，偿债压力小。

投资建议公司开发毛利率企稳，多元业务贡献增加，我们预计公司业绩将恢复稳定增长态势，维持盈利预测不变，2022-24年归母净利润分别为 231.8亿元、250.1亿元、270.2亿元，同比增速分别为2.9%、7.9%、8.0%。维持目标价20.34元/股，对应2022-24年PE 分别为10.2x、9.5x 和8.8x，维持“增持”评级。

风险提示政策调控宽松不及预期；疫情扩散影响市场信心；毛利率持续下滑