宏观专题：政策回暖带动全年房地产投资超1%

投资要点：核心观点：我们从销售、投资、政策三个窗口观察房地产下一步。随着房贷利率下调，房价降幅正在收窄，房地产销售有望在上半年逐渐企稳。而销售企稳后，房企回款条件会大幅改善，但融资端的纠偏政策见效较慢，房地产投资改善要待下半年，新开工预计将在三季度企稳，全年竣工仍将保持较高增速，我们维持此前报告的中性判断，预计全年房地产投资增速1.4%左右。政策方面，需求承压的三四线城市边际宽松力度较大，已有多地降低首付比例，预计将有效带动市场回温。

销售：70城环比增速对商品房销售有一定领先性，环比拐点已现指向房地产销售回升可期。1月调降5年期LPR，各地因城施策降低利率，按揭贷款利率下降将带来房地产销售在Q1-Q2改善。

投资：我们维持此前报告的中性判断，预计全年房地产投资增速1.4%左右。销售企稳将改善回款条件，但去年9月开始的融资政策纠偏截至去年底仍未见到显著实效，1月社融中长期贷款占比大幅上升或有一定提示作用，但宽信用更多是基建带动，房地产投资企稳仍然要待下半年。100城成交土地占地面积的增速领先新开工增速约半年，前者去年10月后降幅收窄，一季度如果拿地能够边际改善，对应新开工或将在三季度趋稳。挖掘机、玻璃与新开工和竣工的一致性高，建材高频数据拐点正在出现，投资需求将逐渐回温。

政策：房企融资政策纠偏仍在持续，货币政策宽松将带动房地产销售和融资条件逐步改善。从因城施策来看，各地降利率、降首付等政策力度较大，将带动需求承压的三四线城市房地产市场企稳回升。

风险提示： 房地产政策宽松不及预期；疫情形势出现较大变化；宽信用持续性不强。