房地产行业例评：投资销售持续转暖，租赁住房深受重视

2020年年1-11月月销售持续回暖，投资增速扩大，开竣工持续好转。12月15日国家统计局发布了房地产行业数据，数据显示，2020年1-11月全国房地产开发投资完成额12.95万亿元，累计同比上升6.8%，比前值回升0.5pp。住宅销售面积和销售额累计同比持续回暖，2020年11月住宅销售面积和销售额同比分别增长11.3%和20.1%，1-11月住宅销售面积和销售额分别为13.3亿平方米和13.3亿元，累计同比分别增长1.9%及9.5%。2020年1-11月住宅新开工面积累计达14.7万方，同比继续收窄，增速为-2.7%，比前值提高0.6pp。

2020年1-11月住宅竣工面积累计达4.3万方，同比继续收窄，增速为-5.8%，比前值提高2.1pp，在销售端持续回暖的带动下，未来新开工和竣工数据有望持续好转。

保障房性租赁住房建设受重视，大城市住房突出问题引中央关注。12月16-18日，中央经济工作会议在北京举行，此次会议重点推进住房供给侧改革，加强保障房性租赁住房建设，将“房住不炒”与“租购同权”相结合，为租赁市场的发展创造了有利条件。一方面，“房住不炒”降低了房产的投资属性，打消了房价上涨创造财富的预期，使其回归到用来居住的使用属性；另一方面，“租购同权”让买房和租房都能享受同样的公共服务，使租房由权宜之计成为长期选择。我国公寓租赁市场方兴未艾，政策利好为行业的快速成长保驾护航，目前租赁市场的顶层设计已基本完成。长租公寓是当前房企布局的重要战场，其在一、二线城市的需求端有足够支撑。房企长租公寓开业规模呈现分化，关注。规模和影响力居前的头部企业。万科泊寓与龙湖冠寓的规模在房企Top10品牌中占比超过60%，其中万科泊寓的开业规模超10万间，管理规模超20万间，皆位列行业第一，龙湖冠寓、旭辉领寓分别位列第二、第三名。

城市更新和老旧小区改造释放行业空间。本次中央经济工作会议提出“实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理”，“加强城镇老旧小区改造和社区建设”。我们认为，城市更新和老旧小区改造一方面有利于城市更新型的特色房企的资源获取与转化，另一方面也为物业公司介入城市服务创造了业务空间。

投资策略与重点关注个股：在房住不炒和住房供给侧改革的大背景下，我们认为当前板块应当关注：1）受租赁市场利好的头部房企：万科A、龙湖集团、旭辉控股等；2）城市更新型的特色房企：龙光集团、佳兆业集团等；3）成长性的物管企业：永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、宝龙商业等；4）永续经营型的优质房企：华润置地、龙湖集团、新城控股等。

风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。