房地产行业11月行业动态报告：11月销售韧性犹存，关注“估值+业绩”双提升的投资机会

11月市场销售韧性犹存，好于预期。从我们跟踪的重点城市高频数据来看，37城2020年11月新房销量同比增速为11.3%，较10月增速减少0.5pct，11月市场整体销售较10月稍有降温，但销售仍处于较高水平；1-11月新房销量累计同比为-2.8%，降幅较上月收窄1.5pct。分一二三线城市来看，同比方面，11月单月一、二、三线成交量同比分别为49.2%/-2.9%/14.2%，较上月成交增速分别+4.7pct、-0.8pct、-1.7pct，一线销售热度仍在高位，二、三线热度略减，一、二、三线累计成交量同比分别为7.9%/-11.1%/3.4%。

LPR连续7期持平，首套房贷利率连续3月未变。11月20日，全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，连续7期持平。11月我国首套房贷利率为5.24%，从9月至今已连续三个月未变。随着房贷利率趋向平稳，居民的购房需求也将逐步稳定。

坚持“房住不炒”定位，金融审慎管理制度出台是最大新变局。“房住不炒”定位至今已经坚持了四年，并且仍将是下个阶段地产政策的主基调。当前行业最大的新变局在于2020年8月份房地产行业金融审慎管理制度的出台，这从供给端对行业整体进行规范和指导，化解房地产金融风险，继承和延续了“房住不炒”精神，有助于行业出清，优化竞争格局，利好龙头优质企业。

房企迎来平台化发展，“估值+业绩”双提升。市场总体表现为销售延续修复节奏，韧性超预期。土地市场2020年下半年逐步回归理性，预计未来溢价率也将保持低位。房地产板块估值目前处于历史底部区域，修复空间较大。房地产行业头部公司较高股息率呈现较优投资性价比，将持续吸引资金关注，带动估值提升。

物业管理板块迎来“新”变化。2020年迎来IPO潮，预计今年上市数量和前五年总和相当。板块估值分化，8月份以来进入调整期，部分新股赚钱效应减弱。随着板块稀缺性降低及行业的发展，物业管理公司的估值水平逐渐分化，关联公司实力雄厚、品牌力强、业务拓展增速快的公司更能得到市场的认可

投资建议：当前行业估值处于历史低位，公募基金配置比例持续走低，政策面预计2021年仍保持稳定，行业供给侧改革不断深化，利好注重内部运营与具备融资优势、财务稳健的企业。我们看好当前住宅开发行业、物业管理行业以及经纪服务行业三个细分领域头部企业投资机会。建议关注低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、金地集团；销售提速、弹性较大的优质成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设；A股物业行业龙头公司招商积余；经纪服务行业标的我爱我家、国创高新。

风险提示：行业面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。