国家统计局前11月房地产行业数据点评：土地市场延续弱势，其余指标继续改善

销面累计同比转正，全年销售有望再创新高：前11月商品房销面及销额同比分别升1.3%及7.2%，销面累计同比转正，单月销面同比升12.0%，相比10月升幅略有回落，但仍维持在两位数水平，销售表现持续靓丽，考虑到去年12月基数不高，全年销售有望再创新高。分区域看，前11月东部、中部、西部及东北部销面累计同比分别为5.3%/-3.3%/1.9%/-7.5%，各区域继续全面改善，中部区域改善幅度领先。分业态来看，住宅/商业/办公楼前11月销面同比分别为1.9%/-11.1%/-12.8%，商业改善幅度领先。

投资升幅趋缓，土地市场延续弱势：前11月土地购置面积及成交价款同比分别为-5.2%/16.1%，购置面积降幅继续扩大1.9pct，降幅连续扩大5个月，而成交价款升幅再度扩大1.3pct，连续扩大3个月，价款与面积走势分离可能是购地结构的影响。单月购置面积同比降15.6%，跌幅迅速扩大，土地市场表现延续弱势。我们认为，近几月土地市场表现较弱，一方面可能受三条红线降杠杆的影响，另一方面也有开发商对未来销售预期偏谨慎的缘故。开竣工方面，前11月新开工及竣工面积同比分别降2.0%/7.3%，相比前10月降幅分别收窄0.6pct/1.9pct，开竣工均继续好转，单月来看，新开工单月同比升4.1%，竣工单月同比3.1%，均连升两月，可能有去年11月基数较低的缘故，前11月施工同比升3.2%，升幅连续回落两个月后出现回升。我们维持短期内竣工将延续回升，而随着资金趋紧销售趋稳，开工升势或将放缓的判断。前11月地产投资累计增速升幅再度扩大至6.8%，升幅逐步趋缓，单月投资增速10.9%，相比10月略有收窄，但已连续5个月维持在10%以上，分区域看，前11月东部、中部、西部及东北部投资增速分别为7.4%/3.6%/8.3%/6.2%，近几月中部区域表现强劲。

资金面继续改善：前11月房企到位资金累计增速继续提高1.1pct 至6.6%，单月同比升17.2%，升幅扩大，资金面继续改善。按来源看，定金预收款、自筹资金、国内贷款及个人按揭累计同比分别为5.3%/7.9%/5.4%/10.6%，各来源均继续改善，其中自筹资金改善幅度领先。此外近期央行发布了11月新增贷款情况，居民中长期贷款占全部新增贷款比重回落至35%，两者今年以来累计同比分别为10.9%及17.2%。

维持推荐评级：11月销售表现继续靓丽，销面累计同比转正，全年销售有望再创新高，此外开竣工、投资及资金面均持续改善，但土地市场延续弱势，购置面积累计降幅连续扩大5个月，我们认为，一方面可能受三条红线降杠杆的影响，另一方面也有开发商对未来销售预期偏谨慎的缘故。今年以来行业基本面表现亮眼，屡超预期，但二级市场表现持续低迷，板块估值屡创新低，我们维持推荐板块中杠杆率较低、运营能力领先的优质标的，1）龙头企业，万科保利，2）二线优质标的（合规要求部分公司无法覆盖），在行业整体平稳、三条红线降杠杆的背景下，无论是运营、融资、品牌等各方面的优势会更加凸显，估值修复机会可期。

风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。