房地产行业例评：物业板块行情分化，未来行业立体竞争

物业板块行情分化，上市首日大涨和破发并存。随着本周三华润万象生活上市，近期的物业股上市潮进入尾声，全年板块股价表现分化严重，部分物业股出现大幅上涨，永升生活服务等个股全年均出现超过80%的涨幅，而蓝光嘉宝服务等个股则出现超过25%的跌幅。在上市新股中，既有华润万象生活首日超过25%涨幅的情况，也屡屡出现破发现象。

未来行业将是母公司支持力、市场化拓展力、增值服务延伸力及业绩成长性等多维度的综合素质对比。在物业板块中，华润万象、融创服务、永升生活服务等公司，市场均给予了较高的估值水平，板块估值水平上主要受到4个方面的影响：1）首先从业务赛道上看，市场给予商管物管等非住宅物业更高的认可，如华润万象生活、宝龙商业拥有商业运营及商管，更具稀缺性；2）其次社区增值服务更具消费属性，市场更为认可。世茂服务、保利物业、永升生活服务等公司社区增值服务营收占比接近20%，估值水平高于行业平均水平；3）再次第三方项目的市场拓展状况，也受到市场关注。世茂服务、永升生活服务、时代邻里和碧桂园服务等公司具有较强的市场化拓展能力，第三方项目营收占比位居行业前列。4）此外，公司业绩增速背后体现的是母公司支持能力、市场化拓展能力等综合能力对比。永升生活服务、世茂服务、雅生活服务、碧桂园服务、融创服务等均表现出强劲的动力。

中央政治局会议召开，地产政策将保持延续。2020年12月11日召开的中央政治局会议中，关于房地产则是“促进房地产市场平稳健康发展”，从近期成都等地新调控措施及点名深圳“打新”现象，中央将继续保持政策平稳，在过热区域加大调控措施，房住不炒、房不短刺及三道红线形成行业长期调控政策。

投资策略与重点关注个股：板块估值近期处于低位，从资金安全性和收益率综合考虑，我们建议适当增配，我们认为当前板块应当关注四条投资主线：1）均衡型的优质房企：万科A、保利地产、旭辉控股、建发国际控股等；2）永续经营型的特色房企：龙湖集团、华润置地、宝龙地产、金地商置等；3）城市更新型的特色房企：龙光集团、佳兆业集团等；4）成长性的优质物管企业：永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、宝龙商业等。

风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。