永升生活服务：内生外延四轮驱动，增值服务多元开花

业绩飞速增长，跻身行业前十 ] 。公司成立于 2002年，是旭辉旗下物管平台，2020年 6月并表旭辉，战略协同进一步加深。公司收入业绩齐升，三项业务齐头并进，2020H1营收 13.4亿元，同比增长 90%；实现归母净利润 1.7亿元，同比增长 89%。三大业务板块同步增长，2020年上半年物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务同比增速分别为 84%、117%和 85%。

内生外延四轮驱动，降费提效作用显著。2020H1公司在管面积达 7720万平，合约管理面积达 14280万平，2015-2019年 CAGR 分别高达 61%和 64%。公司采取四轮驱动规模扩张战略，一方面旭辉集团的强劲销售提供了持续支持，另一方面公司采取招投标、战略合作及收并购等多种方式进行第三方项目拓展。

2020H1公司第三方项目在管面积占比达 76%，营收占比达 61%，未来公司在管面积比例将呈现“5221”格局。公司积极发展多业态物管组合，以悦泽商办品牌建立起在商写业态领域的优势，并将城市服务作为新的战略发展重点。在品牌战略和科技赋能作用下，公司降费提效作用显著，2017-2020H1毛利率由25.2%提升至 30.7%，净利率由 10.5%提升至 14.8%，均位居行业中上游。

增值服务多元开花，“平台+生态”模式激发活力。公司的非业主增值服务覆盖物业开发销售的各个环节，受益于旭辉集团销售规模的增长，业务营收持续提升，公司 2016-2020H1非业主增值服务营收占比由 28%降至 21%，对母公司依赖度持续降低。公司社区增值服务打造“平台+生态”模式，推动多元业务独立 BU 化，其中房修及美居已成功 BU 化，模式激发业务活力，2020H1公司社区增值服务实现收入 2.6亿元，同比增长 85%，美居生活服务、物业经纪等 4大模块均实现高速增长，此外永升活 APP 提升公司服务的可获得性及业主的客户满意度和粘性，未来管理规模的扩大及渗透率的提升将持续带动业务增长。

盈利预测与投资建议。预计公司 2020-2022年净利润复合增速为 50.4%，考虑到公司规模、营收增速位居行业前列且增值服务渗透率快速提升，给予公司2021年业绩 44倍估值，目标价 15.40元，即 17.91港元，首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示：在管面积增长不及预期、增值服务发展不及预期、第三方项目拓展不及预期。