合景泰富：重仓珠三角，拿地能级提升

公司总览。1）历史沿革。合景泰富集团于1995年成立，2007年在港交所上市，总部位于广州。2019年合约销售额861亿元，排名前50。

2）公司治理。公司实际控制人为孔健岷先生，截至2020年6月末，孔健岷先生间接持有公司50.12%的股权。公司为二级组织架构。3）业务概览。公司以房地产开发为核心主业，2020H1房地产开发占营业收入的92.3%。

历史报表视角下的信用资质分析。1）从资产可持续来看，①存货方面，公司存量土储相对均匀地分布在一线、二线及三四线城市，重仓珠三角城市圈，主要集中在广州、佛山、天津、成都、南宁等城市；

2020H1拿地强度下降至25.3%，2019年土储倍数为5.2倍，土地资源较丰富；公司城市更新项目共32个，预计总可售面积约1800万方，总可售货值约6100亿元。②固定资产和投资性房地产方面，截至2020H1，公司已开业8个商场、8个写字楼及18个酒店，租金收入及酒店运营收入分别为3.5亿元、1.3亿元。2）从广义负债可持续来看，①债务结构方面，公司较为依赖债券融资，有息负债抵质押率偏高；短期债务占比41.1%，较去年上升13.4%，低于TOP50房企中位数53.5%。②偿债能力方面，2020H1公司现金短债比、净负债率、剔预资产负债率分别为1.5倍、59.2%、80.8%（2019），其中剔预资产负债率高于监管红线。③表外不确定性方面，公司其他应付款、长期股权投资占比高于TOP50中位数水平；2020H1对外担保/净资产较去年下降13.7%至63.1%，高于TOP50中位数7.7%。

未来经营视角下的信用资质变化。1）未来资产可持续：①拿地方面，公司今年拿地能级有所上升，加大珠三角、长三角布局，1-10月拿地强度为18.8%，较去年下降13.2个百分点。②销售方面，1-10月全口径销售金额为784.5亿元，同比上升14.9%，完成全年销售目标的75.9%。

2）广义负债可持续：2020年以来公司积极发行公司债、海外债、供应链ABS 及私募债，1-10月累计获得净融资13.1亿元，发行利率有所下行，发债久期整体拉长。3）公司治理可持续方面，多元化方面，公司物业管理相对成熟，商业地产发展较快。

风险提示：数据统计偏差、公司披露数据不完整、房地产调控超预期等。