房地产行业周报：公积金可用于老旧小区加装电梯，百强房企销售景气度高位回落

房住不炒基调不变，长效机制持续完善，维持行业看好评级我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下，但方向和力度则会相机而变。目前房地产板块估值有所修复，板块PE-TTM为8.27倍，但仍处于历史低位。伴随疫情影响逐渐消散，预计全年结算将回到增长轨道。我们建议四季度继续关注地产板块机会，维持行业看好评级。

政策：中央完善长效机制，10月百强房企销售增速高位回落1）中央层面，住建部表示房地产市场基本实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标，并将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。发改委加快落实支持城镇老旧小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造个人支付部分的政策。民社部指出“十四五”期间，全国老年人口将突破3亿，将从轻度老龄化迈入中度老龄化，5到10年后第一代独生子女父母将进入中高龄。

随着户均套数提升、老龄化程度持续加重，中国逐渐告别住房短缺时代，后地产周期来临，改善性需求将成为阶段性主题。2）地方政策上，公积金政策方面，武汉对住房公积金流动性实施风险管理，若个贷率超85%，则实施“分级预警，适度调控，保障刚需”政策。区域规划方面，北京将立足首都城市定位，全面落实区域协调发展各项任务，促进区域协调发展向更高水平迈进。周内政策调控领域全面，地方因城施策自主权较大，但调控的最终目的均是保持当地市场平稳健康发展。3）2020年10月，百强房企销售额单月同比增长21.5%，较前值下降3.3个百分点，连续2个月出现下滑态势，百强房企销售额增速高位回落，预计后续修复趋势放缓。

成交：一二手成交向好趋势不变1）新房：2020年第44周，全国32城成交面积484万平米，同比增加12%，环比下降14%；从累计数值看，年初至今32城累计成交面积达18259万平米，累计同比下降2%，增速降幅仍在收敛。2）二手房：2020年第44周，全国9城成交面积为140万平米，同比增速33%，前值11%；年初至今累计成交面积5034万平米，同比增速-4%，较前值提升1个百分点。

资金：信用债、海外债发债规模同比分化房企信用债、海外债发行规模累计增速分别为24%、9%。2020年第44周，信用债发行89.9亿元，同比增加12%，环比增加37%，平均加权利率2.51%，环比增加37BPs；海外债发行15.8亿美元，同比减少28%，环比减少26%，平均加权利率3.83%，环比减少214BPs。

风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动。