房地产行业点评报告：市场以价换量现象明显，TOP30销售目标完成度91%

房住不炒基调不变，一城一策持续灵活，维持行业看好评级CRIC 发布 2020年 11月百强房企销售排行榜，百强房企单月销售金额同比增长20.1%，销售面积同比增长 26.5%；百强销售均价 1.34万元，环比减少 3.9%，同比减少 5.1%。我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下，但方向和力度则会相机而变。目前融资再收紧空间较小，市场逐步消化此前利空，建议四季度重点关注地产板块的配置机会，维持看好评级。

百强房企销售额增速高位回落，市场以价换量现象明显2020年 11月，百强房企销售额单月同比增长 20.1%，较前值下降 1.4个百分点；

销售增速连续 3个月下滑，但仍处于较高水平；销售面积单月同比增长 26.5%，较前值提升 13.5个百分点，11月销售规模增长靓眼主要源于四季度房企集中推货、市场存在以价换量情况，单月呈现量升价跌表现。2020年 1-11月，TOP30房企中累计销售均价出现下滑的有 12家，从单月数据看，TOP10房企中碧桂园、恒大、中海外单月销售均价同比降幅超 5%。展望未来，流动性边际略有收紧，11月 LPR 连续 7月不变，首套房贷利率筑底，拐点或将出现。目前虽然银行整体信贷资金较为充裕，但贷款投向仍要严格遵循政策引导扶持实体经济融资的大方向，居民端融资成本或均已探底。

TOP11-50房企销售增速最为可观，定位改善需求的房企表现更佳2020年 11月，TOP

10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100房企的销售同比+10.3%、+17.8%、+56.6%、+13.1%。TOP11-50梯队房企增速均较为可观，TOP30-50改善最为明显。TOP

10、 TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100较上月增速分别提升2.0个百分点、下降 15.8个百分点、提升 27.4个百分点、下降 16.7个百分点。

从各房企表现看，定位于改善型需求的房企销售表现更佳，比如中海外、招商蛇口、龙湖集团、中国金茂、龙光地产单月销售额增速分别达 51%、63%、35%、63%、171%。

TOP30房企销售目标完成度逾九成截至 2020年 11月，TOP30中公布年度销售目标的房企目前销售完成度均值达91%，2019年同期是 93%，尽管年初受疫情影响，房企销售窗口期缩短，但前期积压需求持续释放，推动当前销售目标完成度依然保持可观水平。TOP10房企目标完成度更佳，均值达 94%。TOP30房企中，中国恒大（105%）、中国金茂（100%）已达成全年销售目标，此外招商蛇口（98%）、阳光城（94%）、龙湖集团（93%）目标完成度较为可观。

风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动。