板块行情。2020年前三季度房地产板块整体走势不佳。截至 11月 2日,房地产行业较年初累计下跌 9.46%,在 28个申万一级行业中排名倒数第二,跑输大盘 24.7个百分点。房地产板块目前估值仍处于触底阶段,预计短期内很难有较大的回调。
政策走势。政策总体基调不变,中央坚持“房住不炒”政策不变,同时各地积极因城施策,上半年受到疫情影响,各地出台政策帮助地产纾困,进入7月后,中央多次强调“房住不炒”,热点城市通过限售限价限购等稳定房价,同时“三条红线”政策的出台再次收紧了房企融资。预计未来房地产政策出现大幅波动可能性不大。
基本面。根据统计局公布的数据来看,地产开发到位资金处于回暖态势,但受相关融资政策收紧影响,未来房企可能面临一定的融资压力。商品房销售端呈回暖,东部表现强劲,预计四季度延续增长态势。土地市场整体较为火热,土地供应处于放量状态,土地成交市场保持稳中有升,整体景气度较高。但在“三条红线”下融资管控收紧,后续房企资金运用将更加审慎,土地购置、新开工增速或都将放缓,预计房地产开发投资额增速也将逐渐趋平。
物业管理板块。目前来看,物管行业潜在市场巨大,房产销售面积与竣工面积的发展给物管提供了稳定的来源。房地产龙头积极拆分物管上市,物管自身的轻资产模式,以及庞大的增量和存量市场保证了企业的可持续增长,物管蓝海方兴未艾。
投资建议。展望 2021年,我们预计房地产板块在“房住不炒”、“因城施策”的政策的共振下,仍旧以稳为主,短期内不会出现大幅波动。同时随着未来针对房企负债规模的“三道红线”政策全面实施,中小房企的生存环境预计将更加艰难。在这种背景下,行业整合将继续加速,集中度继续集中,强者愈强趋势不变,行业格局将向倒金字塔演变。我们看好具备品牌优势,同时在融资、拿地、销售等各个方面都更具优势的大型房企。同时,物业管理方面目前市场空间大,仍有较大的发展空间。目前,各大房企积极拆分物业板块,一方面有利于改善企业的形象。另一方面,这些平台之间能够发生协同效应,各个板块相互支持。物业服务板块作为房地产产业链上重要的一环,有利于企业成长性和后续竞争力的提升,提升自身品牌优势。建议关注:经营稳健、现金流充裕的龙头企业:万科 A;背靠两大央企,A 股稀缺物管龙头:招商积余;
发展迅速,经营持续提升的成长性房企:中南建设。
风险提示。房地产调控政策持续升级;融资持续收紧;新冠肺炎疫情影响;销售不如预期。