2021房地产行业年度策略：政策延续维稳基调，物管公司密集上市

板块行情。2020年前三季度房地产板块整体走势不佳。截至 11月 2日，房地产行业较年初累计下跌 9.46%，在 28个申万一级行业中排名倒数第二，跑输大盘 24.7个百分点。房地产板块目前估值仍处于触底阶段，预计短期内很难有较大的回调。

政策走势。政策总体基调不变，中央坚持“房住不炒”政策不变，同时各地积极因城施策，上半年受到疫情影响，各地出台政策帮助地产纾困，进入7月后，中央多次强调“房住不炒”，热点城市通过限售限价限购等稳定房价，同时“三条红线”政策的出台再次收紧了房企融资。预计未来房地产政策出现大幅波动可能性不大。

基本面。根据统计局公布的数据来看，地产开发到位资金处于回暖态势，但受相关融资政策收紧影响，未来房企可能面临一定的融资压力。商品房销售端呈回暖，东部表现强劲，预计四季度延续增长态势。土地市场整体较为火热，土地供应处于放量状态，土地成交市场保持稳中有升，整体景气度较高。但在“三条红线”下融资管控收紧，后续房企资金运用将更加审慎，土地购置、新开工增速或都将放缓，预计房地产开发投资额增速也将逐渐趋平。

物业管理板块。目前来看，物管行业潜在市场巨大，房产销售面积与竣工面积的发展给物管提供了稳定的来源。房地产龙头积极拆分物管上市，物管自身的轻资产模式，以及庞大的增量和存量市场保证了企业的可持续增长，物管蓝海方兴未艾。

投资建议。展望 2021年，我们预计房地产板块在“房住不炒”、“因城施策”的政策的共振下，仍旧以稳为主，短期内不会出现大幅波动。同时随着未来针对房企负债规模的“三道红线”政策全面实施，中小房企的生存环境预计将更加艰难。在这种背景下，行业整合将继续加速，集中度继续集中，强者愈强趋势不变，行业格局将向倒金字塔演变。我们看好具备品牌优势，同时在融资、拿地、销售等各个方面都更具优势的大型房企。同时，物业管理方面目前市场空间大，仍有较大的发展空间。目前，各大房企积极拆分物业板块，一方面有利于改善企业的形象。另一方面，这些平台之间能够发生协同效应，各个板块相互支持。物业服务板块作为房地产产业链上重要的一环，有利于企业成长性和后续竞争力的提升，提升自身品牌优势。建议关注：经营稳健、现金流充裕的龙头企业：万科 A；背靠两大央企，A 股稀缺物管龙头：招商积余；

发展迅速，经营持续提升的成长性房企：中南建设。

风险提示。房地产调控政策持续升级；融资持续收紧；新冠肺炎疫情影响；销售不如预期。