恒大物业：IPO点评

公司营运简况：

恒大物业是中国最大、增长最快的综合物业管理服务提供商之一，以住宅项目管理为主，占基础物管收入的97.9%（2020上半年）。在管面积超過 2.5亿平米、合约面积超過 5亿平米。

母公司恆大集團（3333.HK），旗下的恆大地產，截至2020年6月，土储建面约2.4亿平米，是中國三大地產開發商之一。

根据中指院，2019年中国物业服务百强企业中，以项目所覆盖城市数目计，恒大物业排名第二；分别以总收入、总毛利及总净利润计，排名第三；以签约面积计排名第三及按在管面积计排名第四。面积、收入及净利规模都位列高位。

受惠恒大地產的全国性布局，恒大物业在管项目在区域上分布平均，按在管项目收入计算，华东地区占22.5%、华南地区占19.8%、西南地区占15.9%、华中地区占15.2%、东北地区占11.7%、华北地区占10.7%、西北地区占4.2%。

恒大物业来自独立第三方之管理项目占比一直较少。2017-19年第三方管理项目占总在管面积均低于1%。

三大业务板块方面，物业管理服务约占60%的收入，非业主增值服务约占30%，而社区增值服务约占10%。然而毛利率情况比较特别，基础物管分部毛利水平由2017年的8.7%，上升至2019年约17.7%。 2020上半年更上升至33.6%。

按招股書所披露，有关的毛利率改善主要来自：一、新交付物业项目收费较高；

二、成本控制；及三、因為COVID-19事件而得到的社保减免。