地产业房地产经纪系列专题二：美国经纪行业现状、模式与格局

美国经纪现状：经纪渗透率高+线上线下融合+竞争格局分散。 美国以存量房交易为主， 2019二手成屋销售占比达89%。存量房市场下，因业主自售难度大（定价困难、耗时长、文书工作复杂等），经纪机构在房地产交易中渗透率逐步提高， 2000-2018年美国居民通过经纪人购房占比从69%升至87%，业主通过经纪人售房占比从78%升至91%。随着Zillow等房产信息平台推出，互联网在经纪行业渗透率亦逐步提升， 2001-2018年美国购房者所购房屋中来自互联网的比重从8%升至50%。从竞争格局看，美国经纪行业集中度仍较分散， 2019年TOP1-500市占率约37.8%，其中Realogy稳居行业龙头，连续23年排名第一。

美国经纪模式：房源共享+独家代理+交易分工+佣金共享，实现信息共享与高效协作。 1）房源共享：美国推行MLS系统，通过内部房源共享打破信息隔离墙。目前全美约有580个MLS，但头部效应明显且共用数据标准。为减少私下交易， MLS规定经纪人需在3天内将房源录入系统。 2）独家代理：与MLS相匹配，美国推行独家销售代理机制， 业主仅委托一名经纪人作为房产销售者，减少行业抢单、撬单等行为。 3）分工协作：美国经纪人学历普遍较高、从业年限长，并且需持证上岗，根据从业执照要求高低分为Broker与Agent，主要差别为Broker可创办公司与独立签订契约， Agent须在Broker监督下工作； Agent根据服务对象不同主要包括买方Agent与卖方Agent。 4）佣金共享：美国佣金率长期保持6%左右，售房者承担占主流，买方与卖方经纪人一般各获3%，通过佣金共享保证分工协作顺利进行。

主要玩家代表： Zillow客源优势突出， Redfin线上线下资源兼备， Realogy经纪人资源庞大。 从业务模式看，针对MLS仅对经纪人开放、房屋定价难等， Zillow、 Redfin打造开放式房产信息平台，并通过免费估价等吸引购房者。 2019年Zillow平均月活用户达1.7亿个，拥有1.1亿套房屋信息； Redfin通过线上吸引客户，随后由旗下经纪人促成交易，线上线下资源兼备； Realogy作为线下经纪龙头，借助加盟模式获得庞大经纪人资源（约30万人）。从业务拓展看， Redfin、 Zillow近年开拓房屋转售业务，打开收入增长空间， 2019年房屋转售收入占比分别升至50%、 31%，但因仍处业务拓展阶段、销售价差空间有限等，业务毛利率较低。从业绩情况看， Zillow、 Redfin营收增长快速，但亏损逐步扩大， Realogy营收增长平稳，已实现多年盈利。