招商蛇口：10月销售显著增长，多元业务持续推进

10月销售表现突出，全年业绩可创新高。2020年10月，公司实现全口径签约销售260.3亿元，同比上升52.6%，全口径签约面积达到122.2万方，同比上升41.7%，销售均价达到21294元/平方米，同比上升7.7%。在今年年初的疫情冲击下，2020年1-10月累计销售金额达到2162.1亿元，同比上升20.7%；

累计销售面积达到943.5万平方米，同比上升2.6%；累计销售均价22914元/平方米，同比上升17.6%，预计2020全年销售金额可以突破2500亿元。

聚焦核心城市，拿地力度加大。公司2020年10月总计新增土地14幅，总计新增建筑面积95.7万平方米，权益占比为71.6%，平均楼面价达到15514元/平方米，环比大幅上升143.2%，主要原因是新增土地布局在南京、上海、深圳、香港等一二线城市，截止2020年10月末公司全年累计拿地规划建筑面积645.3万平方米，拿地价值达到482.5亿元，同比上升20.9%，拿地力度显著加大，平均楼面价为7090元/平方米，同比上升15.3%。

产城业务受益于公募REITs试行，物业资管业务稳步推进。公司的产业新城业务已走向全国，重点布局珠三角和长江经济带，由于基础设施公募REITs政策的出台，产业新城等资产属于试行范围，公司产城业务有望借助REITs，加速规模提升。公司物管平台招商积余明晰“12347”的发展战略，以“大物业+大资管”为核心主业，顺利完成组织整合方案，战略落地工作稳步推进。

杠杆保持行业低位，融资成本优势显著。2020年6月末，公司的净负债率为39.7%，较2019年底稍有上升，但总体呈下降趋势且保持行业低位，2020年上半年，公司通过资产证券化、提升直接融资比例等方式，综合资金成本降至4.78%，融资成本优势显著。

盈利预测与投资建议。考虑到公司销售表现突出，业绩保持平稳，我们维持公司全年盈利预测，预计2020-2022年EPS分别为1.69元、1.77元和1.94元，维持“持有”评级。

风险提示：毛利率或进一步下降、拿地风险或加大、调控政策或进一步收紧等。