金科股份：销售增长、无谓周期，拿地积极、业绩稳增

事件

公司发布2020年第三季度报告：前三季度，实现营业收入477.26亿元，同比增长10.47%；实现归母净利润44.37亿元，同比增长11.46%；实现基本每股收益0.83元。

业绩稳步增长，结转毛利率下行致单季波动

前三季度，公司实现营业收入477.26亿元、归母净利润44.37亿元，同比分别增长10.47%和11.46%。报告期内，合作开发的项目陆续结转，投资收益达7.4亿元。随着费用管控能力的进一步提升，报告期内公司销售管理费用率（销售金额口径）降至2.50%，较去年同期下降0.58个百分点。公司三季度单季营收及归母净利润增速出现大幅波动的原因在于单季毛利率降至23.83%，较去年同期下降5.95个百分点。毛利率下行主要源于2017年高地价项目陆续进入结转阶段。2018、2019地价售价比有所下行，未来毛利率修复可期。截至2020Q3末，公司预收账款约1539亿元，覆盖2019年房地产业务营收约2.4倍，未来业绩释放可期。

销售高增，Q3单季增速提升；拿地积极、杠杆可控

报告期内，公司实现销售金额1473亿元，同比增长17%；销售面积1421万平米，同比增长14%，位列克而瑞销售排行榜（全口径金额）第16位。随着疫情影响逐渐淡化，公司销售持续修复。分季度来看，2020Q3单季销售金额同比达37%（2020Q2单季同比为17%）。报告期内，公司拿地积极，土地购置金额740亿元，同比增长21%；拿地面积1995万方，同比下降18%；拿地金额占同期销售金额的50%左右，较去年同期提升1.0个百分点。截至报告期末，公司净负债率112%，较去年末下降8个百分点；货币资金约323亿元，现金覆盖短债约1.02倍；剔除预收账款后的资产负债率约为72.7%，较去年末下降2.1个百分点。

“四位一体”协同发展，物业板块上市在即

公司在夯实主业的同时，业务布局多维延伸。金科智慧服务：截至2020年6月30日，物业板块合同建筑面积约2.56亿平方米，在管面积约1.30亿平方米，集团输送与外部拓展并行，规模稳步提升。金科智慧服务通过上市聆讯，预计物业板块上市有望增厚集团整体市值，带动估值修复。金科产业：围绕智能制造、数字科技、健康科技、智慧建造等产业方向，构建产业综合运营服务体系，推动区域产业结构升级。金科新能源：截至2019年末，景峡、烟墩风电场全部实现并网发电，总装机容量达到40万千瓦，两个风电场全年上网电量共计103,076万千瓦时。

投资建议

公司2018年销售金额突破千亿关口，2019年以1860亿元延续逆势高增。2016年拿地态度转向积极后，土储规模稳步提升，跨区域布局持续推进。公司陆续实施“股权激励+跟投机制+员工持股”的综合激励机制，调动员工积极性，增强企业凝聚力、向心力，不断为公司精进赋能。通过强化销售回款及拓宽融资渠道优化负债结构实现杠杆可控，有望由融资催化规模提升向内源支撑持续发展转变。慷慨分红、高股息率或成企业价值投资另一亮点。物业板块上市稳步推进，释放独立经营能力的同时，有望增厚集团整体市值带动估值修复。我们预计公司2020-2022年EPS分别为1.27、1.62、1.95元/股，相对当前股价PE为6.1、4.8、4.0倍，维持“增持”评级。

风险提示

销量不及预期，行业调控政策趋严，资金面超预期收紧等。