房地产行业：国家统计局9月份行业数据跟踪-销售“金九”特征明显，关注四季度竣工修复

1、1-9月销售增速放缓但绝对量仍处高位，“金九”特征明显。主要原因：1）年初受疫情影响，房企推盘节奏延后，供给量持续放大，需求持续爆发；2）从年初开始，全国首套平均房贷利率已连续9个月下降，从需求端对房企的去化形成支撑。预计国庆假期促销活动的带动下，需求端仍具备潜力，未来四季度销售仍能延续热度。但是，9月份房贷利率降速趋缓，部分银行房贷额度受到一定管控，可能会部分影响四季度需求的释放。

2、9月土地市场热度延续降温态势，三线城市土地热度略回升。2020年9月单月土地购置面积增速为-5%，较上月降幅收窄3个百分点。9月份百城土地成交均价为3207元/平方米，成交土地溢价率为13.55%，较上月下降0.88个百分点，土地市场热度持续降温。与8月相比，一、二线城市土地市场热度下降，三线城市土地热度回升。

3、新开工增速稳定，重点关注四季度竣工修复情况。9月单月新开工增速为-1.95%，较上月下降4.36个百分点；9月单月竣工增速为-17.66%，降幅较上月扩大7.84个百分点，或受天气因素影响，竣工的修复不及预期。9月新开工及施工增速保持稳定，竣工增速降幅扩大，我们认为应当重点关注四季度的竣工修复程度，虽然2019年四季度竣工的基数较高，对2020年增速带来了一定压力，但是短期波动不改长期竣工修复趋势。

4、开发投资增速继续创年内新高，年末或将有所收敛。2020年1-9月份，全国房地产开发投资完成额103484亿元，同比增长5.6%，较1-8月提高1个百分点。9月单月房地产开发投资增速为12%，较上月+0.2pct，继续创年内新高。原因在于：二季度以来行业积极新开工带来的存量投资规模仍较高，且上半年土地市场热度较高对地产投资有支撑作用，随着土地市场的降温，我们认为，未来四季度当月投资增速斜率或将放缓，投资增速年末将有所收敛。

5、融资监管环境下，到位资金累计增速或将放缓。2020年1-9月份，房地产开发企业到位资金136376亿元，同比增长4.4%，增速比1-8月份提高1个百分点。9月份企业自筹资金和国内贷款增速提升幅度较大，但定金预收款以及个人按揭贷款增速均有所回落，在监管机构对房企进行融资监管的大环境下，房企的融资将较上半年收缩，整体到位资金增速或将放缓。

6、投资建议：基本面，随着各大房企四季度持续加大推盘力度，销售热度仍会维持高位，土地市场将趋于理性，年内新开工保持稳定，竣工短期波动不改长期修复趋势，新开工和施工的稳定增长以及上半年土地市场热度较高仍将支持开发投资，但年末投资增速斜率或有所下降。资金面，在融资监管的环境下，房企的到位资金难以维持高增速。政策面还是保持一贯，在“因城施策”方针下个别城市的政策收紧并不代表全局，总体政策稳定。我们相对看好住宅开发和经纪服务子板块，建议投资者重点关注：1）低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口；2）销售提速、弹性较大的优质成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设；3）房产经纪服务相关标的我爱我家和国创高新。

7、风险提示：市场销售超预期下行，调控政策及信贷政策超出预期。