一篇报告看懂一家房企系列（6）：时代中国控股深度报告，土储聚焦大湾区，拿地强度回落

公司总览。1）历史沿革。时代中国控股1999年成立于广州，2011年全国化拓展，2013年在香港上市，2019年公司销售金额783.6亿元，排名前40。2）公司治理。岑钊雄先生和李一萍女士为公司实际控制人，合计控制公司股权 61.54%。管理架构上，总部负责资金、投资、人力等管控，设13个地区公司作为业务单元。3）业务概览。公司以房地产开发为核心主业，2020H1物业销售、租赁各占营业收入的98.6%、1.4%。

历史报表视角下的信用资质分析。1）从资产可持续来看，①存货方面，公司重仓珠三角，聚焦广州及周边三四线城市，项目集中度较高，2020H1拿地强度为22.2%。公司土储建面2179.5万方，土储倍数为4.7倍。城市更新潜在土储建面约5200万方，2019、2020H1各成功转化建面368、137万方。②固定资产和投资性房地产方面，2020H1（投资性房地产+固定资产）/总资产为8.4%，上半年租金收入同比增长3.1%。

2）从广义负债可持续来看，①债务结构方面，公司较依赖债券融资，有息负债抵质押率、短期债务占比略高于TOP50中位。②偿债能力方面，公司现金短债比、净负债率、剔预资产负债率分别为1.3倍、71%、77.6%，其中剔预资产负债率略高于监管红线。③表外不确定性方面，公司少数股东权益、其他应收款、长期股权投资占比高于TOP50中位数。

未来经营视角下的信用资质变化。1）未来资产可持续：①拿地方面，公司今年拿地能级有所下降，在珠三角地区土储布局力度加大，拿地集中度相比2019年有所上升，1-8月拿地强度下降至44.2%。②资产出售方面，2020年以来公司未出售重大资产。③销售方面，8月份累计销售金额同比增长14.4%，前8月完成全年销售目标的60.0%。2）广义负债可持续：公开市场融资顺畅，1-8月美元债、ABS 和公司债累计获得净融资6.0亿元，同时发行利率回落、久期拉长；3）公司治理可持续：

①高管变动方面，预计财务总监变动对于公司战略执行和业务运营影响较小。②多元化方面，物业板块较为成熟，城市更新和产城业务发展较快。

风险提示：数据统计偏差，房地产调控超预期等。