雅居乐集团:更多分拆反映真价值

2020上半年收入增长23.7%至335亿元(人民币下同)，净利润增长1.0%至51.2亿元，较我们预期少5.1%。截至7月底，雅居乐完成55%的销售目标。我们上调目标价，从13.71港元上调至13.89港元。维持买入评级。

上半年盈利温和增长。2020上半年收入增长23.7%至335亿元，净利润增长1.0%至51.2亿元，较我们预期的54.0亿元低5.1%。期内物业销售收入增长18.7%，物业管理收入更急升1.1倍至31.8亿元。毛利率增加4个百分点至34.4%，但减少的其他收入拖低息税拆旧前盈利(EBIT)边际利润4个百分点至36.5%。2020上半年基础盈利上升32.9%至53.1亿元，中期股息由去年同期的0.6港元下降至期内的0.5港元。

产品目标客户群为首置及改善型。雅居乐于2020上半年合同销售金额为551亿元，7月份为106亿元，已完成全年销售目标1,200亿元的55%。公司在下半年将推出值1,650亿元货值的物业供销售。全年推售的物业，其中89%针对首置及改善型客户群，及约43%的物业为于华东及大湾区。

应占权益土地储备4,195万平方米。雅居乐于2020上半年购入20个地产项目，应占权益面积为347万平方米。截至2020年6月，应占权益土地储备达4,195万平方米，平均楼面价为每平方米3,373元。截至2020年6月，公司已锁定700万平方米的城市更新项目，总货值为2,400亿元。

多元化业务为王牌。继2018年2月成功分拆雅生活(3319HK,买入)后，雅居乐正在推进对旗下雅城的股份分拆，并在港交所独立上市。多元化业务对公司越来越重要，雅生活的价值占我们预测2020年的资产净值28%，而多元化业务对收入贡献由2019上半年的9.0%上升至2020上半年的12.6%。

未来更多的分拆将可反映雅居乐的真实价值。

上调目标价。我们维持盈利预测不变。截至2020年6月，已预售仍待入账的物业价值950亿元，其中458亿元可供并表。我们将2020年末资产净值从27.41港元上调至每股27.78港元。根据对资产净值50%折让，我们将目标价从13.71港元上调至13.89港元。