房地产行业例评：成熟分化牛不改、地产相对收益显现

成熟分化牛趋势不改，但9/10月风险不可忽视。上周资本市场波动幅度较大，有两点值得关注:1）创业板指大跌，创业板综合指数周跌幅7.43%，创成长、创业板50等跌幅均超过7%，大票小票均有较大幅度的调整，带动几乎所有A股指数出现较大幅度调整；2）创业板上周成交额1.61万亿，超过主板成交额1.58万亿，但整个A股市场成交量却连续四周低于5万亿。我们在此前例评报告中曾提示，创业板20%涨跌幅新规会给市场带来一定冲击，主要是交易层面短期套利资金的爆炒带来的监管风险，这点市场已经印证。但从趋势上看，在交易制度差异叠加科技强国主旋律下，创业板有望与主板并驾齐驱，通过高换手率保持较高的成交额。近期创业板50也存在内生调整的需求，一部分是疫情非对称冲击下股价预期反应的差异，一部分是成熟分化牛纵深演绎仓位调整的需求。但成熟分化牛趋势并未改变，流动性总体持续宽松、经济转型期头部企业盈利占优、资本市场的枢纽地位、房住不炒的资金溢出没有发生本质变化。在美国大选结果落地前，较大的行业和区域政策红利出台可能性低，市场结构性调整的风险不可忽视，建议加大配置金融地产股，以博取相对收益为主。

怎么看待地产股估值水平的走势？8月份出来的三道红线可能暗示这样一个方向：监管层对头部房企建立以“负债率”为核心指标的监管体系，头部房企先自身调整和修复资产负债表，然后通过横向兼并中小房企提升市占率，地产行业外延式增长将替代之前依赖体系外金融资源的增长模式，确保整个行业风险程度进一步压实降低，中小房企议价能力降低，或更多让渡资产权益对冲债务风险。这种情况下，头部特色房企存在更为确定的增长和安全性。个股估值分化大幕将打开，头部特色房企理应享受估值溢价。近期泰康入股阳光城，如若能协助其实质修复资产负债表，未来或迎来业绩释放和估值提升的双击。

投资策略与重点关注个股。三条红线托底板块估值，市场风格纵深推进，地产关注三条投资主线：1）稳健龙头类：A股推荐万科A、保利地产、金地集团、绿地控股等，H股推荐世茂房地产、融创中国、碧桂园、旭辉控股、中国金茂等；2）区域特色类：A股推荐中南建设、阳光城、天健集团、南山控股、华发股份，H股推荐龙光集团、佳兆业、宝龙地产、禹洲集团等；3）物业商管类：A股推荐招商积余、新大正，H股推荐保利物业、碧桂园服务，建议关注永升生活、新城悦、宝龙商业、蓝光嘉宝等。

风险提示：新冠肺炎疫情二次爆发风险、销售回款风险、复工竣工风险。