房地产行业2020年中报综述：上半年疫情影响可控，全年业绩保障度仍较高

受疫情影响上半年行业结算净利同比下降。2020年上半年共实现营业总收入9915.11亿，较2019年同期升4.65%。上半年共实现营业利润1492.86亿，净利润1067.64亿，归母净利845.04亿，同比分别降13.71%，降14.06%和降15.44%。营业利润，净利润及归属净利润出现相对明显下跌，主要由于行业整体毛利率下降及少数股东权益提升。而从当前房企整体销售及可结算资源看，全年行业整体结算业绩将继续具有较高保障度。

毛利率净利率持续回落，盈利能力下降。2020年上半年行业整体销售毛利率及销售净利率分别为28.5%和10.9%，较2019年分别回落2.9个百分点和0.4个百分点。由于18、19年土地市场景气度较高，土地价格持续上升，房企整体拿地溢价率维持较高水平，而行业处于调控周期中，限价影响直接，导致整体销售毛利率及净利润率持续下降。行业盈利水平受到抑制，而全年结算整体利润率水平仍可能进一步回落。

负债率维持较高水平，行业业绩保障度仍高。2020年上半年行业受疫情影响，销售回落，开发商经营活动产生现金流量净额转负，每股现金流量净额也降至低位。行业整体销售商品提供劳务收到现金仍高于营业收入，留存可结算资源仍相对丰富，行业整体业绩保障度较高。

总结与投资建议。受疫情影响，上市房企2020年上半年整体销售及结算业绩均录得一定幅度下降。上半年行业整体营业利润、净利润及归属净利润出现13%—15%左右跌幅，为2014年中报以来首次负增长。主要由于疫情导致竣工结算受阻，行业整体毛利率下降及少数股东权益提升。

上半年行业累计销售面积及销售金额也录得7%—8%左右跌幅；而从单月销售看，二季度以来跌幅持续收窄，5月单月销售同比转正，行业整体景气度良好。但行业当前结算受到前两年地价上涨及政策性限价影响，整体毛利率进一步下降，预计这一趋势在下半年将延续。近期受行业资金监管、整体融资额度受控等消息影响，下半年开发商积极推盘回流资金预期提升。而行业当前整体已售未结仍相对充裕，业绩保障度仍较高，对板块整体估值水平将有所支撑。同时，行业集中度加速提升，优胜劣汰，一线房企龙头地位稳固，二线房企规模仍有提升弹性，行业个股业绩分化也将更为明显。建议重点关注基本面理想、业绩锁定性及股息率较高、估值便宜的一二线龙头地产股，包括保利地产、万科A、华夏幸福、金地集团、荣盛发展、华发股份、中南建设、城建发展等。

风险提示: 融资进一步收紧；行业毛利率下降超预期；销售回落明显。