新城悦服务：业绩高增超预期，增值业务全面提速

新城悦服务发布中报，公司2020年H1实现营业收入12.2亿元，同比+42.7%，实现归母净利润1.9亿元，同比+61.1%。

利润增速超预期，盈利能力同步上行2020年H1公司实现营收12.2亿元，同比+42.7%；实现归母净利润1.9亿元，同比+61.1%，业绩超预期并高于盈利预告中不低于50%的增速，业绩高增主要系：1）公司管理面积较2019年末增长18.3%；2）增值服务端收入保持高速增长。报告期内，公司毛利率和净利率约为29.8%和16.8%，分别较上年同期提升0.6pct和1.8pct，在规模快速扩张的同时，盈利水平亦显著提升。

积极拓展布局，并购提升竞争力2020年上半年末，公司在管面积和合约面积达7122和16703万平方米，分别同比+60.2%和+25.8%，合约面积/在管面积的比值为2.35，可充分保障未来在管面积的持续扩张。此外，公司在上半年成功收购了成都诚悦时代，为公司带来约520万平方米的新增在管面积，有效提高了公司在商写领域的业态管理能力。

增值业务全面发力，战略成果显著2020年H1公司物业管理、开发商增值、社区增值、智慧园区服务的收入分别为5.3、3.0、1.9和2.1亿元，分别同比+33.3%、+8.8%、+94.7%和+133%，增值业务全面开花，持续保持高增速。

此外，各项业务的收入占比分别为44%、24%、15%和17%，社区及园区增值服务的收入占比显著提高，一核两增战略稳步推进。

投资建议新城悦服务依托母公司，业绩成长性强，第三方外拓实力强劲，增值业务高速发展，我们预计公司20-22年EPS 为0.49/0.77/1.16元，对应PE 为49.4/31.5/21倍，公司估值在可比物管公司中处于较低水平，我们给予公司21年35PE，对应港元目标价30.1元（1港币兑换0.8952元人民币），首次覆盖，给予公司“买入”评级。

风险提示竞争加剧拓展不及预期，人力成本上升拖累利润率。