中信建投固收点评房地产融资新规：分类调控 未雨绸缪

8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，银保监会、证监会、外汇局、交易商协会以及部分房地产企业负责人参加会议。会议认为，党的十九大以来，有关部门和地方贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，落实城市主体责任，稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产调控政策的连续性、稳定性，稳妥实施房地产长效机制，房地产市场保持了平稳健康发展。

会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

会议强调，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。

会议还就完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度等进行了研究。

中信建投固收团队对此点评称：

基本面强劲，融资侧收紧。今年新冠疫情对于地产销售短期造成冲击，但是随着疫情恢复，地产销售呈现快速反弹的趋势。地产韧性成为支撑我国经济平稳修复的重要力量。在流动性宽裕的政策环境下，地产商普遍加大土拍力度。地价上涨引导房价上涨预期，进一步强化购房需求。基于2季度地产销售和土拍市场火热，房地产调控政策在进入下半年之后边际收紧。中央层面维持“房住不炒”，此外，之前一些楼市过热的城市例如杭州、宁波、深圳等地也出台了不同程度的需求侧调控，体现了“因城施策”的方针。8月20日住建部和央行的联合会议，制定形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。此前传闻融资收紧或已实施。

分类调控，未雨绸缪。我们认为房地产政策的核心目标在于市场平稳发展，2016年以来严苛调控基于地产韧性的判断和供小于求之下的被动选择，政策呈现高频低幅，相机抉择的特征。8月的融资政策收紧，既是在总量层面对上半年房地产融资过快增长的修正，落实“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调，也是在结构层面分类调控，把控风险的前瞻布局。同时上半年地产融资已经较好覆盖全年到期，又可避免资金过度集中出现更大风险。

新规通过三条“指标”划分房企有息负债的增速，通过数据可以发现，过去3年主流房企有息负债增速较快，但2019有息负债同比增速已经收窄，均值为12.33％，低于指标上限15％的增速。从结构来看，颈部房企2019有息负债增速仍保持在较高水平，且在TOP20房企中，位于绿色档有6家房企，而在top20-40区间内，位于绿色档仅有3家房企，融资新政对颈部房企边际影响更大。

投资策略：对于2020年下半年的判断，我们认为可以一定程度上借鉴2019年的整体趋势，同时结合之前的报告中的需求中枢的测算，我们认为今年下半年的销售仍将维持一定韧性。但从债券投资角度来看，我们认为地产债短期大幅增配的性价比有所降低，源于当前地产信用利差处于低位，未来利差有上行风险，且由于分类调控，需关注弱资质高杠杆的地产信用主体尾部风险，未来预计地产主体资质将进一步分化。