房地产行业新冠肺炎疫情系列：两轮疫情冲击下地产的表现及展望

新冠病毒为2020年典型黑天鹅事件:2019年12月初由武汉传出的新型冠状病毒(COVID-19)目前已经发展成为席卷全球65个国家或地区、累计确诊人数超过8.9万人的大型公共卫生安全事件。相比2003年SARS病毒,COVID-19病毒防控难度更大,传播范围也远超前者。新冠病毒作为2020年典型的黑天鹅事件,对地产行业的销售、施工、投资等有明显的消极影响。

SARS对房地产行业有两个月扰动:回顾2002年12月-2003年6月SARS病毒流行期间,房地产企业在拿地、新开工、销售、到位资金等方面的表现,发现非典疫情对地产的影响基本上是两个月左右的扰动。2003年上半年房企拿地面积低点在4月份,绝对值为2314万方,但5月有显著恢复(环比增长55.0%);销售面积低点也在2003年4月,仅为1477万方,但5月同样恢复明显;房企到位资金略滞后销售,2003年5月出现全年低点,为990亿。

总体来看,上半年的非典疫情对行业的影响明显不及下半年的信贷政策。万科在财报中对疫情的评价是“仅北京和天津的业务受到局部而有限的影响”。

新冠肺炎疫情下地产结构性特征和政策宽松趋势被强化:2003年我国房地产还处于快速发展的起步阶段,市场整体上呈现供需两旺,需求增长更为显著的特征。与SARS病毒流行的2003年不同,2019年我国人口城镇化率超出后者21.5个百分点,M2是后者的9.2倍,销售额是后者的20.8倍,行业处于总量窄幅波动、市场结构分化、价格弹性受抑的发展阶段。疫情冲击或导致2020年住宅销售面积下滑8.4%,在线销售逐步走向前台,销售回款或优质土地资源可能进一步集中于在周转速度、精细化管理和抗风险能力等方面处于优势的龙头和优质房企。从政策环境来看,2019年10月行业政策底部确定,2月以来信贷宽松趋势也在逐步兑现,行业可能面临近三年最好的政策环境。

投资策略与重点关注个股:随着宽松政策落地及复工逐步恢复,我们看好龙头地产股、优质二线地产股和部分物业股。A股推荐万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)、中南建设(000961)、阳光城(000671)、荣盛发展(002146)、蓝光发展(600466)等,H股推荐融创中国(1918.HK)、旭辉控股(0884.HK)、碧桂园(2007.HK)、佳兆业(1638.HK)、融信中国(3301.HK)、保利物业(6049.HK)等。

风险提示:政策宽松低于预期、房企复工进度或低于预期。