房地产行业关于新冠疫情的讨论：新冠疫情对行业的短期冲击不改长期趋势，政策改善空间加大

1、2003年基本面:GDP受冲击后快速修复,房地产行业短期受冲击,长期影响较小。SARS疫情对全国经济造成了一定冲击,其影响主要集中于消费类行业。2003年Q1-Q4我国GDP同比增长分别为11.1%、9.1%、10%、10%,第二季度增速明显低于其他季度,但影响时间较短。中国香港经济波动更加剧烈。SARS对房地产基本面形成短期冲击,但长期影响较小,商品房新开工面积、销售面积、开发投资完成额和销售额在第二季度增速都有所放缓,但迅速实现修复,全年房地产投资同比和销售面积同比分别高达30%和29%。

2、2003年地产股:地产更多受到政策和流动性的影响。A股方面,2003年1-2月分别实现8%和2%的涨幅,在疫情集中爆发的3-4月才出现3%和5%的下跌,而5月又迅速反弹上涨4%,6月的跌幅与疫情关系较小,更多是央行出台地产调控政策的结果。港股方面,2002年12月至2003年4月地产板块持续下跌,直到5月随着疫情基本结束以及香港特区限制土地供应及释放流动性政策,股价迎来回升。A股与港股的反向变化趋势更多由内陆和香港不同的地产调控政策和流动性收放程度导致。

3、对比2003年,新冠疫情对行业的短期冲击可能更大。虽然目前宏观经济和行业的体量数倍甚至数十倍于2003年,体量的扩大有利于抵御疫情的冲击,但是当前宏观经济下行压力较大、消费成为拉动经济的主要动力、房地产行业处于下行周期以及所处的调控政策环境,使新冠疫情对经济和行业的短期冲击更大。但由于现在疫情还存在不确定性,其对行业的冲击程度还有待进一步观察。

4、新冠疫情短期对行业的冲击不改长期趋势,政策弹性有望扩大。今年的新型冠状病毒肺炎疫情将给第一季度地产的销售、投资带来压力,从数据上看压力已初步显现,2月2日-9日30大中城市商品房销售面积同比下降98%,其中一线下降95%,二线下降99%,三线下降99%。投资、销售大概率前低后高,我们预计1-2月地产开发投资大概率同比下滑10%左右,一季度下滑5%左右,我们下调对2020年销售金额增速的判断至-2%--1%(原1%-2%)。虽然本次疫情短期内会带来一系列下行压力,但影响相对有限,房地产行业的需求具有特殊性,可能延后但不会消失,对长期趋势的影响较小。疫情冲击使我国经济和地产行业稳态局面被打破,预计2020年政策将出现边际改善,近期的央行投放1.2万亿流动性、LPR降息和因城施策的密集实施释放出政策托底和改善的信息,后续政策的弹性有望扩大。

5、投资建议:新冠疫情造成短期冲击但不影响长期趋势,房地产需求会相应延后而不会消失,总体负面影响可控。四季度以来的行业稳态被打破,后续政策逆周期调控力度加大可期。目前板块估值处于历史底部区域,四季度公募基金仓位上升打开了地产股估值修复的空间,政策改善后将行业将迎来新一波估值修复。我们推荐业绩确定性强,资源优势明显,市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产(600048),销售增速高于行业平均,业绩释放较充分的阳光城(000671)。

6、风险提示:新型冠状病毒肺炎的影响可能超出预期;经济及行业的下行压力;政策调控具有不确定性;中小房企可能出现经营困难。