房地产行业周报：基本面持续修复，城市分化加深

市场表现:本周上证综指上涨 1.64%,收报于 2967.63点;创业板指上涨 5.11%,收报于 2319.45点;沪深 300指数上涨 2.39%,收报于 4098.71点。房地产板块本周上涨 1.36%,在 28个行业内位列第 21位。

新房成交:成交面积同比-1.1%,环比 5.3%本周,我们重点跟踪的 43城一手房成交面积合计约 584.98万方,同比-1.1%,环比 5.3%。其中,一线(4城)一手房合计成交面积 76.54万方,同比-1.0%、环比 13.7%;二线(13城)一手房合计成交面积 308.74万方,同比 2.8%、环比 4.0%;三线(26城)一手房合计成交面积 199.69万方,同比-6.5%、环比 4.4%。

二手房成交:成交面积同比-3.0%,环比 2.0%本周,我们重点跟踪的 17城二手房成交面积合计约 190万方,同比-3.0%,环比 2.0%。其中,一线(2城)二手房合计成交面积 61万方,同比 52.5%、环比 9.0%;二线(8城)二手房合计成交面积 94万方,同比 134%、环比-2.0%;三线(7城)二手房合计成交面积 35万方,同比 3.6%、环比 1.5%。

新房库存:环比 0.72%,去化周期 12.9月本周,我们重点跟踪的 18城新房库存面积合计约 8929万方,环比 0.72%,整体去化周期(按面积)约 12.9月。其中,一线(4城)新房库存合计2970万方,环比 1.30%,去化周期 13.8月;二线(7城)新房库存 2816万方,环比 1.52%;去化周期 9.3月;三线(7城市)新房库存 3143万方,环比-0.52%;去化周期 9.3月。

土地市场:百城土地成交面积 1661万方,成交土地总价 516亿元,土地溢价率 12.43%上周(6.8-6.14),百城土地供应数量为 151宗,对应土地供应建面约1312万方;百城土地成交数量为 134宗,对应土地成交建面约 1661万方,成交土地总价约 516亿元,百城土地溢价率为 12.43%。其中,一线、二线、三线城市土地成交建面分别为 511万方、456万方和 694万方,同比分别为 154%、-74%和-52%,对应土地溢价率分别为 11.43%、15.57%和 6.45%。

投资建议:

受疫情的冲击,为配合“战疫”工作,年初多地售楼处关闭、人流冻结以及复工延后都对房地产基本面产生短期的负向拉动。随着复产复工的有序推进,行业基本面已出现持续修复。短期冲击不改销量长期向合理中枢回归的趋势。政策端,调控基调依然“以稳为主”;调控方式或以“因城施策”为主要方式、高频微调为常态节奏。房地产行业粗放式的高杠杆催化规模成长的时代已经渐行渐远,融资端由外源性杠杆向内生性融资的转变初见成效。站在当前时点,地产板块估值已处历史下 沿,建议关注:

(1)低估值、稳增长的规模型房企:万科 A、保利地产、金地集团;

(2)受益于边际改善的成长标的:金科股份、中南建设、阳光城;

(3)A 股物业板块优质标的:招商积余等。

风险提示:

房地产调控政策趋严,销售修复不及预期,资金面超预期收紧等。