房地产行业例评：海南地产新政有前瞻性但无代表性

市场上周大幅上扬,地产有一定相对收益:上周上证指数上涨5.35%、沪深300上涨5.04%、创业板指上涨5.86%,万得全A交易额5.30万亿,环比减少12.97%。上周地产板块上涨6.27%,有一定相对收益。地产板块年初以来累计下跌2.65%,在所有申万一级行业中排名23/28,地产板块估值水平PE(TTM整体法并剔除负值影响)为8.85倍。

海南地产新政具有前瞻性但并无代表性,并非政策的转向:自2018年4月22日海南实施“全域限购”以来,海南对房地产的依赖度持续下降,房地产投资、土地出让及商品交易大幅减少。2019年海南省商品房销售额占全国之比仅0.8%,房地产及相关产业链对经济增长的贡献低于服务业。海南省2019年商品住宅交易量在全国的销售占比仅高于西藏和青海,其从严的政策应该说是保持了政策的连贯性,对全国房地产行业影响很小。从导向性看,其他城市不具备跟进的条件和意愿。但完善保障和市场住房体系,创新发展安居型商品住房、对市场化商品住宅实现限售制或代表着房地产调控的理想模式。

地方因城施策应讲究创新,政策宽松方向也并未转变:在当前背景下地方政府施行简单粗暴的宽松政策,容易与“房住不炒和房短不刺”的定位和要求相左。地方应讲究创新,如绑定产业导入与新增购房需求、减税降费吸引房企拿地、完善退房制度和预付定金收益制度保障购房者权益等。当前支持复工复产、释放流动性、促进房地产市场信心恢复依然是政策主流,政策宽松方向并未转变。

投资策略与重点关注个股:通过人口迁徙数据、日均耗煤量等指标推测,目前工地复工比例依然较低。海南地产新政有前瞻性但并无代表性,流动性宽松的趋势逐渐明朗。境外疫情恶化对A股短期偏成长的风险偏好有所抑制。我们依旧看好以支持复工和流动性宽松为主线的地产投资逻辑,因城施策的政策尽管有反复但并非政策风向转变。整体上看房企或面临近三年以来最友好的政策环境。看好龙头地产股、优质二线地产股和部分物业股。A股推荐万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)、中南建设(000961)、阳光城(000671)、华夏幸福(600340)、荣盛发展(002146)、蓝光发展(600466)等,H股推荐融创中国(1918.HK)、旭辉控股(0884.HK)、佳兆业(1638.HK)、碧桂园(2007.HK)、保利物业(6049.HK)等。

风险提示:新冠肺炎疫情防控风险、销售回款风险、复工竣工风险。