房地产行业例评：政策宽松走新路，择时逻辑不再

市场继续缩量震荡,筑底特征明显:上周上证指数上涨0.58%、沪深300上涨0.93%、创业板指上涨1.72%,万得全A交易额2.72万亿,环比再次减少7.3%(成交额接近年初低位)。上周地产板块上涨0.21%,年初以来累计下跌12.52%,在所有申万一级行业中排名23/28,地产板块估值水平PE(TTM整体法并剔除负值影响)为7.92倍,港股通内房股7.10倍。

全球疫情确诊病例突破170万,境外新增疑似二次探顶:本周新冠疫情COVID-19防控形势有三点值得注意:1)国内境外输入病例有所反弹,近期上海、黑龙江、内蒙等区域值得关注;2)境外4月10日新增9.76万病例,略低于4月3日的10.2万,单日峰值10万例初步确认;3)美国单日新增病例最高3.6万例,英国同日创新高,此外俄罗斯、印度等国家单日新增病例持续上行。

政策宽松走新路,调节供需两端激活行业动能:4月9日国务院及发改委发文,鼓励人口等要素自由流动、大幅放宽落户限制提升购房需求增量;要求在政府空间规划前提下全面推行集体经营性建设用地入市,承接城镇配套用地需求,一方面提升商住建设用地指标调剂空间,一方面增厚存量房地产价值;实施人钱地挂钩制度,新增建设用地指标与新增人口对应,以需求定供给。

头部房企发布3月销售数据,略好于克而瑞数据:从同比增速来看,招商蛇口、恒大、龙湖、中海、世茂、碧桂园等3月销售表现较强,新城控股和保利相对较差;从销售均价的变化趋势来看,3月金地、招商蛇口的销售均价有明显抬升,恒大销售单价下跌幅度超16%,碧桂园、新城、万科、融创、保利单价均有不同程度的下降。从30大中城市看,单日成交量基本恢复去年同期水平。

投资策略与重点关注个股:择时方面建议关注股价低估和基本面预期改善的时间,择股方面建议按三条投资主线,1)估值有抬升潜力:A股推荐万科A、金地集团、保利地产、招商蛇口、新城控股,H估推荐中国金茂、宝龙地产、融创中国、旭辉控股、龙光地产,建议关注世茂房地产;2)显著低估并存在预期差:A股推荐中南建设、阳光城、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展、华发股份,H股推荐佳兆业、碧桂园、禹洲地产、融信中国、中国恒大;3)物管类和小市值:A股推荐南国置业、南山控股,关注大悦城、招商积余、新大正,港股推荐保利物业,关注蓝光嘉宝等。

风险提示:新冠肺炎疫情防控风险、销售回款风险、复工竣工风险。