房地产行业：房价上升;销售、投资、融资延续4月趋势

事件近日,国家统计局发布了《2020年1—5月份全国房地产开发投资和销售情况》。1—5月份,商品房销售额46,269亿元,同比下降10.6%。商品房销售面积48,703万方,同比下降12.3%。全国房地产开发投资45,920亿元,同比下降0.3%。房地产开发企业到位资金62,654亿元,同比下降6.1%。

论评论5月商品房销售恢复情况良好:①5月商品房销售恢复情况好于4月,5月单月销售面积和销售额增速延续V型回升。1—5月份,商品房销售面积同比下降12.3%,降幅比1—4月份收窄7.0pcts;商品房销售额同比下降10.6%,降幅比1—4月份收窄8.0pcts。②5月单月销售面积增速、销售额增速均回正,分别为9.7%、14.0%。5月单月销售额回暖超过销售面积,平均房价上涨。预计6月商品房销售额会维持较高的同比增速,但是否能超过5月尚不可知。③中部和东北地区累计销售额恢复较弱,东部、中部、西部地区5月单月销售额回正。预计是受到疫情影响,中部和东北地区1—5月份累计销售额分别同比下降18.5%、19.0%,东北地区5月销售额同比下降13.3%。

5月开发商开工意愿持续,新开工录得正增长:5月房屋新开工面积同比上升2.5%,符合预期。预计后续新开工面积增速仍然为正但绝对值不高,原因是2019年以来房企新开工计划始终处于满负荷状态,增速受开工能力限制。

因为新冠疫情耽误的1-2个月的开工量难以追赶,新开工面积1—5月份同比下降12.8%,预计2020年新开工将录得明显负增长。

5月房地产开发投资增速达8%,地价明显上升。①5月全国房地产开发投资12,817亿元,同比增长8.1%。②中部地区累计开发投资仍较弱,东部地区、西部地区和东北部地区累计开发投资量基本恢复至去年同期水平。③商品房施工面积稳定增长,4月单月土地购置费保持正增长,为10.2%。④5月单月,土地成交价款增速(+7.5%)比房地产开发企业土地购置面积增速(+0.8%)高,地价明显上升,土地市场成交活跃,得益于商品房销售持续回暖,重点城市房价上涨,融资端较为宽松,土地价款支付和预售条件放松。

融资端持续宽松,金融机构对房企支持充分:①到位资金回暖,5月单月值增速回正,同比增长10.0%。②5—6月定金及预收款增速回正,同比增长6.7%,符合预期。因为客户定金及预收款的回款速度慢于房地产开发及销售,加上5月单月销售额同比增长14.0%,预计6—7月的定金及预收款增速将继续提升。③1—5月累计开发贷款基本与去年同期持平,同比仅下降0.5%,5月单月同比增长9.2%;5月单月按揭贷款增速大幅回正,同比增长15.0%,并且5月按揭贷款增速(15.0%)已经高于定金和预收款增速(6.7%)。说明5月银行发放开发贷款、按揭贷款的速度继续加快。

投资建议头部公司销售额回升迅速,部分已超过去年平均水平,并且开始积极拿地,地价明显上升,但房价亦有明显上升;

目前行业整体估值较低,充分表达了对结算利润率下行的担忧;正如我们6月12日发表的《万科系列研究之开发业务篇:开发业务效率领先,料重回规模增长》所论述,房价上涨有进一步扩散的迹象,头部公司市占率提升确定性高,我们认为现在是地产股明确的投资时点。A股看好万科、保利、招商蛇口、中南建设、金科股份。

风险提示部分城市房价下跌;结算毛利率不及预期。