万科A：钱地人三优势护航主业，非房业务延续优质基因

公司是房地产开发行业的头雁之一,也是中国城市化浪潮当之无愧的卓越建设者和见证者。虽然2019年公司无论是业绩还是销售都呈现一定增速趋缓的态势,但公司仍有望凭借自身在多年行业经验中积累的优势把握好地产“白银时代”,并在物管等其他行业做进一步探索,寻找下一个增长点。我们看好公司长期稳健均衡发展,主要基于三个长期稳定优势:首先,公司善用经营杠杆驱动ROE。公司一直坚持高周转策略,压缩从拿地到销售的时间,尽快实现销售回款。高周转策略是一种内生的增长方式。长期看房地产金融政策易紧难松,高周转驱动经营杠杆是较优对策。在财务上体现为虽然公司权益乘数较高,但净负债率较低的优势在行业难以撼动,使得公司一直可以低成本融资。

其次,公司一直坚持的策略是深耕一二线城市。公司在单城销售方面相比其他龙头公司具备明显优势。并且近4年来新拿地70%以上位于一二线。我们认为公司深耕一二线,就是将公司的基本盘和中国经济的基本盘相互绑定。

第三,公司将职业经理人升级为事业合伙人,通过项目层面的跟投制度和公司层面的合伙人持股计划形成全方位激励制度。事业合伙人的本质是事业合伙人取代股东,成为公司的劣后收益人。

积极布局其他业务,且均延续万科优质基因。物业管理方面,公司虽未单独分拆万科物业上市,但其在管面积已经超过部分龙头物管上市公司。租赁住宅方面,截止2019年底累计开业11万间,泊寓已经成长为集中式长租公寓领军品牌,与我国“租购并举”的住房长效机制相契合。

我们预计公司2020年至2022年归母净利润分别为459.4亿元,547.3亿元和618.5亿元,EPS分别为4.1元、4.8元和5.5元。当前股价对应公司2020-2022年的PE分别为6.6倍、5.6倍和4.9倍。我们看好公司长期稳健均衡发展,维持覆盖给予“强烈推荐”评级。

风险提示:宏观经济超预期下行,政策边际改善不及预期,公司结转不及预期。