房地产行业例评：外围冲击难言结束，国务院下放用地审批权

市场上周大幅下跌,地产维持一定相对收益:上周上证指数大跌4.85%、沪深300大跌5.88%、创业板指大跌7.40%,万得全A交易额4.94万亿,环比减少6.84%。上周地产板块下跌4.73%,有一定相对收益。地产板块年初以来累计下跌7.26%,在所有申万一级行业中排名23/28,地产板块估值水平PE(TTM整体法并剔除负值影响)为8.41倍,处于历史4%分位。

国务院下放用地审批权,并试点在八大省市永久基本农田转建设用地:我们认为此举并不是简单深化“放管服”改革,提升用地审批效率这么简单,主要还是地方增收和地产托底。1)试点的八大省市覆盖四大城市集群,商品房交易占比超40%,土地市场和商品房市场供需两旺,除了新基建的建设用地,商住建设用地的新增也是应有之义;2)即便“占一补一、占优补优”的底线不变, 建设用地集约利用指标腾挪的空间也将明显变大,不仅利好农地征收,也利好城市更新;3)八大省市周边永久基本农田规模按等比例推算约100万公顷, 今年如释放1-2%到商住用地,也会带来房企土地购置面积大幅增长。

3月16日起央行实施降准释放流动性550亿,3月LPR 有望继续走低:在降准的目的是鼓励银行释放普惠金融领域贷款,并降低社会融资实际成本,后面降息预期也将增强,3月20日LPR走势值得关注。另外,2月以来房企融资成本持续改善,蓝光发展信用评级被调升为AAA,部分房企信用端的改善可能是2020年重要的看点之一。

投资策略与重点关注个股:境外累计确诊人数在本周内或超过境内确诊人数,疫情对外围股市的冲击难言结束。外围市场下行还将对港股和TMT估值形成一定压制。政策方面,降低首付款比例或放宽限售对象的宽松政策被叫停。国务院下放用地审批权限并在八大省市推行永久基本农田转建设用地试点,中长期有望提升市场销量。短期关注上市公司年报及3月20日LPR变动,依旧看好以复工和流动性宽松为主线的地产投资逻辑。A股推荐万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)、中南建设(000961)、阳光城(000671)、华夏幸福(600340)、荣盛发展(002146)、蓝光发展(600466)等,H股推荐融创中国(1918.HK)、旭辉控股(0884.HK)、宝龙地产(1238.HK)、佳兆业(1638.HK)、碧桂园(2007.HK)、保利物业(6049.HK)等。

风险提示:新冠肺炎疫情防控风险、销售回款风险、复工竣工风险。