房地产行业周报2020第22期：安徽无为暂停取消限售、重点城市成交快速回升

地产板块上涨1.48%,连续跑输大盘三周后本周跑赢大盘:本周大盘上涨1.12%,休闲服务、轻工制造、商业贸易等行业涨幅居前。地产板块上涨1.48%,连续跑输大盘三周后本周跑赢大盘,于28个行业中表现位列第13位。估值方面,本周板块PE估值小幅回升至8.13X,PB估值回升至1.21X,PB估值自历史最低位小幅反弹,PE及PB估值相对全部A股的折价为47%及25%,若剔除银行股折价分别为63%及43%,折价幅度创历史新高。个股方面,本周板块涨幅前五为格力地产、招商积余、深物业A等,其中格力地产本周复牌,拟向珠海市国资委、珠海城建集团收购珠海市免税企业集团100%股权,此外控股股东拟要约收购,股价连续涨停;招商积余中标三亚崖州湾科技城秩序维护、内勤等物业服务采购项目及青岛即墨开发区城市空间项目。跌幅前五为大名城、东湖高新、哈高科等,其中大名城,因公司监事未提前披露减持计划遭上交所下发监管关注函。本周重点公司表现分化,招商积余、中南、荣盛涨幅居前,分别上涨14.73%、6.35%及4.01%;泰禾、大悦城、阳光城跌幅较大,分别下跌3.52%、2.20%及1.07%。

央行发布《中国区域金融运行报告》再提因城施策及三稳、安徽无为暂停取消限售:1)央行在5月29日发布的《中国区域金融运行报告(2020)》中,以专题的形式分析了区域房地产市场发展情况。下一步,央行表示要坚持因城施策,紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标,完善长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。完善住房保障体系,着力培育和发展住房租赁市场。2)25日,安徽省无为市住房和城乡建设局确认,5月20日出台的《关于应对新冠肺炎疫情防控促进建筑业和房地产业健康有序发展的通知》暂停执行。

本周重点27城新房成交量创年内新高,超过去年周均水平,三线表现亮眼:成交上,本周重点27城新房成交量环比回升,同比转正升幅达15%,周成交量创年内新高,超过去年周均水平,年初至今累计同比降22.9%,累计降幅连续收窄12周。本周重点一二三线中三线表现亮眼,新房周成交量同环比均有大幅上升,本周重点一二三线周成交量均超去年周均水平,累计来看年初至今一二三线新房成交同比-30.5%/-24.3%/-18.5%,累计降幅持续改善。供给上,本周重点10城新增供给同环比均有下降,年初至今新增供给累计降13.6%,降幅连续收窄3周。截至本周末狭义去化周期13.68个月,基本与上周末持平。近期一线新增供给同比持续为正,年初至今重点一二三线累计新增供给同比分别为-19.3%/9.5%/-34.5%,一线累计降幅继续改善,截止本周末一二三线去化周期11.92/7.62/17.61个月,三线去化周期连降两周。

维持推荐评级:房地产销售数据持续回暖,表现出很强的韧性,在这样的背景下,政府工作报告重申了房住不炒因城施策,而微观层面,一些火热的大城市出台了一些抑制房价的政策,小城市也不断出现撤销放松政策的情况。目前来看房地产政策主基调依然是以平稳为主,在因城施策框架下地方层面比预期谨慎,但同时我们注意到一些更长效的政策依然在出台,包括土地和户籍改革、加速都市圈发展等等,我们依然看好重点城市房地产市场的结构性机会。此外宏观环境包括货币环境这块相对来讲我们认为还是比较友好的,这从房企利率成本来看也可以印证,龙头房企的资金优势比较明显。考虑到板块估值屡创历史新低,我们维持板块“推荐”评级,看好重点公司的业绩支撑及估值修复机会,推荐关注两条主线,1)运营稳健的龙头企业,建议关注万科、保利、招蛇等,2)二线弹性标的(合规要求部分公司无法覆盖)。

风险提示:疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期。