光大地产A+H物业板块月度跟踪(2020年4月)：物管行业并购频繁，开年迄今涨幅明显

市场行情:本月光大地产AH核心物业指数+16.7%

指数:2020年4月,光大地产AH核心物业指数上涨16.7%,跑赢沪深300指数10.2pc,跑赢恒生指数9.9pc。

个股:本月涨跌幅居前(%):新大正(+31.8)、保利物业(+24.4)、奥园健康(+21.5)、中海物业(+17.7)、彩生活(+15.3)。

港股通:本月持股比例变化(pc):保利物业(+3.6)、绿城服务(+0.7)、雅生活服务(+0.5)、碧桂园服务(+0.5)、彩生活(+0.0)、中海物业(-0.5)。保利物业港股通持股比例上升至19.8%。

行业动态跟踪:推进老旧小区改造和垃圾分类,物业企业有望受益

中央:国常会推进城镇老旧小区改造,今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个;财政部印发《住宅专项维修资金会计核算办法》,2021年1月1日起施行,住宅专项维修资金有望助力老旧小区改造;发改委发布《关于清理规范城镇供水供电供气供暖行业收费进一步提升服务质量的意见(征求意见稿)》,配套设施运行维护费应通过物业费或租金解决,不得在水电暖费用中加价。

地方:山东省物协与金融机构合作,为全省物业服务企业提供低息贷款和相关金融服务;北京召开生活垃圾分类和物业管理推进大会,连云港推行小区垃圾分类“物业自营”模式;安徽发布《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法(征求意见稿)》。

企业动态跟踪:多家企业探索地方城投合作模式,4月收并购动作频繁

经营动态:万科物业旗下万物梁行签约爱尔集团全球总部大厦;碧桂园服务签约陆良滇中健康城,收购社区保险牌照;雅生活国资混改业务取得突破,与株洲市国有资产投资控股集团签署战略合作协议;永升服务进军城市服务,首单落地内蒙古自治区乌兰察布市集宁区;招商物业与日照高新发展集团设立合资公司;中海物业外拓发力,中标三家香港医管局医院项目;保利物业与南部战区机关公寓区举行合作签约仪式。

资本市场动态:碧桂园服务收购社区保险牌照,发行38.75亿港元可换股债券,拟进行海外并购;中海物业收购珠海航空综合服务有限公司51%股权;龙湖认购绿城服务5%股权,持股比例达到10%;奥园健康拟收购乐生活80%股权;蓝光嘉宝服务收购三家成都及无锡的物业标的。

投资建议:关注四大主线

建议关注四条主线:1)各方面指标均较优异的龙头个股,关注碧桂园服务、雅生活服务;2)规模处于二线梯队的高成长弹性标的,关注新城悦服务、永升生活服务;3)增值服务壁垒深厚,具备强护城河的品质服务商,关注绿城服务;4)资源和赛道较好,随着市场化推进,运营效率有望进一步提升的物管央企,关注招商积余、中海物业、保利物业。

风险分析

关注人工成本上行风险;增值服务拓展的不确定风险;部分企业对于关联房企过于依赖的风险;外包占比提升下的质量控制风险。