房地产行业：基建REITs破冰，对于地产行业影响几何

4月30日,证监会与发改委联合发文,推进基础设施领域REITs试点相关工作。本文首先介绍了REITs是什么,REITs的运作模式和分类,以及国内外REITs的发展历程与现状,并以美国为例简要分析了REITs市场,最后讨论了REITs推向地产领域面临的可能障碍。

REITs的运作方式和分类REITs的运作模式包含设立、发行、托管、投资、经营管理、分红、交易等步骤。按照不同的标准,可分为公募型与私募型、权益型与抵押贷款型、公司型与信托型等。

美国REITs市场简析REITs起源于美国,美国REITs市场是目前全球第一大REITs市场。截至2019年年末,美国总共拥有219只上市REITs,其组织形式以公司制为主,总市值达到1.3万亿美元。美国的REITs从设立到运营均有严格的监管条款,投资物业也呈现多元化趋势,且对于REITs有较为成熟的税收优惠政策。

公募REITs离房地产还有多远?我们认为,如果公募REITs在基建领域试点较为顺利的话,则未来是有希望放开到房地产相关领域的,不过在房地产调控长效机制的大背景下,公募REITs将大概率在房地产行业方面从长租公寓领域开始突破,而后续延展到一线城市优质商业物业则可能尚需一定时日。

投资建议此次证监会与发改委联合发文推进公募REITs试点,未来有望拓展至商业物业领域,可有效提高商业物业持有房企的资金周转效率,建议关注持有商业物业较多的龙头房企万科A、招商蛇口、新城控股、大悦城等。相关受益标的有光大嘉宝、世联行、金融街、陆家嘴、中国国贸、龙湖集团等。

风险提示:REITs试点推进不及预期,房地产调控政策收紧。