房地产行业2020年中期投资策略：房地产，更积极地看待2020下半年

行业背景:政策面维持“约束中求平衡”,资金面充裕但约束仍在

新冠疫情冲击巨大,政策面侧重供给端纾困托底,地方引才力度增强,重申“约束中求平衡,房住不炒是底线,因城施策防失速”整体政策框架。宏观流动性充裕,资金面边际改善,整体均衡,但避免房地产过度吸收信贷资源而产生“资金黑洞”效应的内生约束仍在。需求侧按揭投放路径依赖,利率跟随LPR下降;供给侧资金来源此消彼长,发债放量,信托严控。

行业基本面:疫情后复苏态势明显,全年销售有望回正,预测投资同比+5%

需求侧:银行按揭投放路径依赖、疫情积压需求集中释放、房企加大推盘力度、置业情绪短期回温,短期销售反弹明显。预测2020全年商品住宅销售金额同比持平,销售面积同比-5%。土地市场:债券融资放量,资金面压力可控;地方出台购地支持措施,供地“质/量”均提升;部分房企仍存较强补货需求和规模扩张需求;预计全年土地市场供需两旺,成交金额有望保持正增长,成交结构向一线城市倾斜明显。供给侧:地产链“硬核反弹”持续,新开工受制于高基数/棚改退潮/饱和备货约束,全年预计-5%;开工库存回升,可售库存平稳,去化周期可控;竣工回归合同约束,复苏态势明显,边际波动,全年预计+6.5%;施工增速回升,净停工逐步收窄,全年预计+4.4%;施工类投资韧性较强,土地购置费继续增长,房地产投资全年预测同比+5%左右。

主流房企:销售和营收有望延续增长,利润端积极因素渐显

收入端:AH主流样本房企的2020年平均销售目标同比+11%,结算覆盖度仍在高位(A股25家约139%,H股20家约97%),竣工交付意愿积极,预计2020年AH龙头房企营收增长确定性较高;利润端:融资成本下行,拿地权益比例提升,积极因素渐显;股东回报:进一步下调派息比例的可能性较低。

投资建议:短期基本面升势明显,叠加外资回流预期,下半年建议积极配置

政策面平稳,资金环境相对宽松,为行业基本面持续修复奠定基础,短期升势明显。目前AH主流房企整体估值水平处于低位,高股息收益对长线资金具备较强吸引力。叠加海外资金回流预期,建议下半年对地产股配置可更加积极。推荐万科A/万科企业、保利地产、招商蛇口、金地集团、融创中国、中国金茂。

风险分析

新冠疫情冲击明显,全球经济整体降速,影响居民收入、信用扩张、按揭偿还及消费支出;房企还债高峰来临,部分中小房企信用风险提升;办公楼出租率及租金水平下降;消费支出下滑有可能导致零售和仓储物业租金下滑。