中国金茂：私有化金茂酒店，配合资产组合调整

金茂酒店私有化。金茂与子公司金茂酒店(6139.HK)发出联合公告,金茂建议将金茂酒店私有化。金茂酒店于2014年由金茂分拆出来,以商业信托形式(一种类REIT的结构投资)上市,并持有及营运八个酒店物业,其中包括综合体上海金茂大厦:集写字楼、购物中心及酒店于一身。截至金茂酒店停牌前,金茂持有其66.77%股权。金茂提出的私有化价格为4.8港元,较停牌前收市价3.68元,溢价约30%。私人化要约所需现金总额约为30亿元(或32亿港元)。

配合资产组合调整。金茂酒店自上市后,其交投一直处于较低水平,平均日交易额约240万港元。估值亦偏低,过去6年平均收益率约7.5%,高于其他在港上市REIT的平均值。金茂认为未来难以利用金茂酒店这平台从公开股票市场筹措到资金,不再能为集团业务发展提供资金来源。加上在新冠肺炎疫情爆发下,酒店业的经营环境变差,复苏存在不确定性,故此提出私有化建议。私有化将可解除商业信托对酒店资产的锁定,意味金茂可利用有关的酒店资产作境内的抵押贷款,估计融资成本将低于金茂酒店的收益率。2019年金茂平均融資成本約4.9%。

销售增长保持较高水平。五月房地产销售全面恢复,百强房企单月总销售额约10,900亿元、同比及环比分别上升12.2%及21.3%。金茂5月销售约201亿元,同比上升約51%,属行业较快水平。公司首五个月累积销售约652亿元,按其销售进度,上半年有望完成全年2000亿元销售目标之40%。我们估算金茂截至2019年底土储可销货值约11,600亿元,足够支持其完成2021及22年实现2500亿元及3000亿元之销售目标。

重申“买入”评级。金茂截至去年底的净杠杆比率约79%,私有化会使用约30亿元现金,同时减低18亿元的少数股东权益。调整后的净杠杆比率約85%,略高至同业平均水平。然而考虑到金茂央企之背景,加上其庞大的土储规模(70%位处于一、二线城市)、已锁定待的城市运营资源(未确权之总规模约4300万平米)、「两化合并」后来自中国化工集团的土地资源,我们对仍然看好金茂的中长期发展。我们根据最新的财务及营运情况,轻微调低了对金茂2020-22年核心净利0.9%/5%/4%,但维持目标价每股7.5港元,并重申“买入”评级。

风险提示:房地产调控政策、毛利率下降。